한주희 부동산 컨설턴트

2005년 8월31일 정부는 그동안 수많은 정책을 발표하면서 부동산시장의 안정화를 위한 끊임없는 나름대로의 노력을 해왔으나, 서울 강남권의 재건축 대상 아파트 단지 일대는 정부가 통제할 수 없을 정도로 부동산 가격이 올랐습니다. 정부는 절박한 심정으로 소위 8.31 대책이라고 하는 특단의 부동산 종합 대책을 발표 하였으며 그로부터 1년이 지난 지금 현재 어떠한 모습으로 이 정책이 유지되고 있고, 향후 어떠한 모습으로 진행될 것인가를 점검하고자 합니다.

당시 정부 대책 내용은 거래의 투명화, 보유세 강화, 양도 소득세의 중과, 기타세제(상속, 증여세 및 거래세의 세율 및 과세표준변경) 개편, 부동산 개발에 따른 개발이익 환수제 실시, 부동산 투기억제(주택 담보 비율축소, 투기 조사 전담 기구신설), 부동산 공급의 확대. 토지 보상비의 지급방식 변경, 재건축 규제 완화 추진 등으로 구분되는 부동산 시장에 전체적인 영향을 줄 수 있는 전방위 정책을 발표하였으며 이들 정책에 대하여 우리는 부동산시장에 미치고 있는 영향과 그 결과에 대하여 논의하고자 하는 것입니다.

부동산 전문가들의 평가는 ①부분적인 집 값 안정 ②강남권의 부동산 가격 급등세 진정 ③수도권 신도시 지역과 강남권 등 이른바 “버블세븐” 지역의 집값은 당분간 하락세 유지 ④부동산 시장의 양극화 심화 ⑤부동산 거래량 급격한 감소 ⑥지방의 신축 아파트 미분양 증가 ⑦건설업
체의 수익성 악화로, 민간아파트 공급시장 붕괴조짐 ⑧부동산 거래 급격감소로 부동산 유통업계 추락 ⑨과도한 세제 발표 및 시행으로 서민들의 주택마련의 길이 더욱 불투명화 ⑩투명한 부동산 거래현황의 파악가능 등이 특징적으로 나타나고 있습니다. 이런 현상은 아직 예정되어있는 8.31대책의 후속조치의 본격시행이 나타난다면 더욱 가중될 것으로 보는 전망이 우세하다고 봅니다.

위에 열거된 사항에 대하여 분석하여 본다면 정부가 의도하였던 부동산가격의 급등세는 현저하게 안정된 것은 사실이며, 이런 가격의 안정세는 8.31대책이 의도 하였던 본래의 목적과 충실하게 반응한 것으로 파악되고 있다 할 수 있습니다. 다만 이러한 가격의 안정화가 과연 부동산 경제에 아니면 국가경제에 얼마큼 긍정적 효과를 볼 수 있는가를 생각한다면 정책의 간섭으로 자본시장의 흐름을 왜곡한 측면이 있는지, 있다면 어느 정도 선에서 정책적인 유화책을 마련할 수 있는지를 심도 있게 생각할 여지가 있음도 지적하고자 하는 것입니다.

가격의 안정화로 주목되는 특징 중에 부동산 유통시장에서의 부동산거래가 급격히 감소한 것을 우려할 수 있는데 이는 전국적 현상으로서 정부정책의 주된 타깃이었던 강남권 및 수도권의 부동산 안정화보다 지역별 양극화를 심화시키는 부정적인 상황이 연출되고 있습니다. 또 이는 지방경제에 어떻게 영향을 끼치고 있는지를 정부는 유심하게 관찰할 대목임도 또 다른 부작용으로 볼 것입니다.

특히 걱정스런 대목은 지방의 신축 아파트시장은 준공이 이루어 졌음에도 불구하고 미분양의 너무 많이 나타나고 있다는 점인데, 과연 획일적이고 무조건적인 전국의 각 지역의 경제적 사정을 고려치 않은 8.31대책에 따른 부동산 규제 정책이 과연 유지되어야 할 것인가를 우려하는 점입니다.
국가경제의 기반적 역할을 하고 있는 건설업체의 경영난이 나타나고 있음도 부동산시장에 미치는 영향보다 좀 더 근본적인 잣대로 들여다볼 수 있는 사항일 것이며 최근 정부일각에서 부실화가 우려되는 건설업체의 물량 확보 방안 모색은(공공 개발추진, 정부 발주공사의 확대 등) 의미있는 긍정적 정부태도라 판단합니다.

간과해선 안 될 부분은 부동산 유통시장에서 활동하는 부동산 중개업의 수익감소로 인한 자영업자의 부실화도 8.31대책이 낳은 부작용이라는 사실입니다. 또 급격하고도 획일적인, 조세제도의 강화는 소위 “가진 자”에 대한 견제로서 “없는 자”에 대한 보호라는 측면도 있으리라 했겠지만, 지금의 사정은 정책의 강했지만 그에 비례하여 주택가격이 크게 하락하지 못한 관계로 더욱 “없는 자”의 집 없는 설움을 지속시키고 있음도 지적할 수 있는 것입니다.

더욱이 부동산경제의 전반적인 침체로 이를 기반으로 이루어져온 중산층이하 빈곤층의 생활경제지수는 더욱 악화일로에 놓여있음으로서 과연 정부가 의도 하였던 정책물의 결과를 중산층 이하 계층은 더욱 움츠려들게 하는 이율의 배반 결과가 팽배하고 있음도 8.31대책 시행 1년 후인 현재의 우리들의 모습입니다. 최근 정부는 서울 강남권을 비롯한 주목되는 시장의 주택가격이 크게 하락했다 발표한바 있으나 이를 두고 일부에선 잘못된 통계의 발표라고 반발하고 있는 것을 두고, 정부는 결과에 대한 힘찬 홍보보다 소득계층의 “양극화”를 해소할 수 있는 방안 모색 중에서 부동산 분야에서의 찾을 수 있는 일이 있다면 즉시 정책으로 반영시켜, 부동산 경제의 자유로운 유통과 무주택자의 어두운 뒷모습을 껴안을 수 있는 정부의 8.31대책 후속대책을 보완할 것을 주문하는 것입니다.
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