신현근 (Archer Capital 모기지 은행 부행장)

이자율이 시장 이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동 이자율 모기지 중에 차입인에게 일정한 기간 중에 이를 고정 이자율 모기지로 바꿀 수 있는 전환권(Conversion Option, Convertible Feature)을 부여하는 경우를 볼 수 있습니다. 차입인이 이러한 전환권을 확보할 것
인지를 고려하는 경우에는 전환권을 확보하고 행사하는데 드는 비용과 장래의 이자율 변동에서 보호받을 수 있는 혜택의 정도를 비교하여야 할 것입니다. 전환권을 주는 모기지를 고려하고 있거나 이미 이 권한을 가지고 있는 차입인이 알아야할 사항을 설명합니다.

전환권 확보를 위한 초기 비용
융자 기관은 전환권이 있는 경우에 전환권이 없는 경우에 비하여 보통 약간 높은 포인트, 초기 이자율 또는 마진 등의 형태로 초기 비용을 부과하지만, 이러한 비용을 부과하지 않는 경우도 있습니다. 전환권에 대하여 초기 비용을 부과하지 않는 경우에는 이를 확보하는 것이 물론 도
움이 될 것입니다. 프로그램에 따라서는 차입인의 선택을 기다리지 않고 모든 차입인에게 전환권을 부여합니다. 이러한 프로그램의 차입인은 자기에게 부여된 전환권의 내용이 어떠한 것인지, 어떤 가치를 가지는 것인지를 잘 알고 있어야 필요한 때에 이를 행사할 수 있을 것입니다.
전환 수수료전환권을 행사하는 시점에서 융자 기관이 보통 100달러부터 경우에 따라서는 대출 잔액의 1%(1포인트)에 해당하는 수수료를 요구하기도 합니다. 이 수수료의 유무나 금액은 구체적인 프로그램에 따라 모두 다르며 클로징 때 작성되는 약속 어음(Note)에 명기됩니다.

전환 허용 기간
다양한 경우가 있으나 보통은 30년 만기 모기지인 경우에 13번 째 달부터 60번 째 달 사이에 전환권을 행사할 수 있습니다. 즉 2년에서 5년째 사이의 4년간이 보통 전환권 행사 기간입니다. 그러나 최소 불입금 모기지 중에는 4년에서 7년 사이에 전환권을 행사할 수 있도록 하는 프로그램을 볼 수 있습니다.

전환권 행사 방법
융자 기관은 보통 전환권의 행사 방법을 융자 계약서에 명시하고 있으므로 차입인은 이에 따라야 합니다. 특히 사전 통지 의무를 규정하는 경우에 통지가 늦어서 불이익을 받는 일이 없도록 유의하여야할 것입니다.

전환 이후의 고정 이자율
전환권을 행사한 이후에 적용되는 고정 이자율은 보통 전환 시점에서의 재정 지수(Index)에 일정한 마진을 합하여 결정됩니다. 구체적인 결정 방법은 약속어음의 추가 서류 등에 명시됩니다.

6. 전환권의 행사 적기
차입인이 전환권을 행사할 수 있는 기간에 있는 경우에 차입인은 보통 이자율이 상승하는 시기에 월 납입금이 증가될 것이 걱정되어 전환권을 행사하고 싶은 충동을 느끼기 쉽습니다. 어떤 ARM의 초기 이자율이 6%이며, 2%의 주기적 이자율 조정 한도와 5%의 전 융자 기간 이자율 조정 한도가 있다고 가정합니다. 만약 두번째 해에 조정된ARM의 이자율이 8% 이며 전환 조건에 따르면10%의 고정 이자율 모기지로 전환할 수 있다고 상정합니다.

이 경우에 전환권을 행사하지 않는 경우에 전 융자 기간 이자율 조정 한도(5%)의 도움으로 앞으로 어떤 시장 상황에서도 ARM의 변동 이자율이 11%를 초과할 수 없으며 시장 상황에 따라서는 이자율이 아주 낮아질 수도 있습니다. 이 경우에 전환권을 행사하는 것은 차입인에게 별로 도움이 되지 않는 것을 볼 수 있습니다. 이와 대조적으로 전환권을 행사하는 것이 유리한 시기는 보통 이자율이 하락할 때입니다. 예를 들어 위의 예에서 일반적인 시장 이자율이 낮아져ARM의 이자율이 두번째 해에 4%로 낮아지고 전환 조건에 따라6%의 고정 이자율 모기지로 전환할 수 있다면 전환권을 행사함으로써 최고 11%까지 오를 수 있는 이자율 변동의 위험으로 부터 벗어날 수 있습니다.

그러나 전환권의 행사 여부는 시장 이자율의 장단기 변동 추이를 먼저 검토하고 최종적으로 특정 시점에서 같은 조건의 고정 이자율 모기지로 재융자하는 경우와 전환권 행사의 경우를 비교하여 어느 쪽이 더 유리한지를 검토한 이후에 결정하는 것이 좋을 것입니다. 재융자할 때에는
보다 많은 비용이 들며 이자율 변동이 심한 경우에는 재융자에 소요되는 기간 때문에 재융자의 적기를 놓칠 위험성이 있지만, 동일한 융자 기관이나 다른 융자 기관에서 재융자를 하는 경우에 전환권 행사를 통해 기존의 융자 기관으로 부터 확보할 수 있는 이자율 보다 상당히 낮은 이자율을 얻을 수 있는 가능성이 있기 때문입니다./347-432-9939/516-576-3232