건물주가 임대 계약 연장권 행사를 거부

<문> 약 3년전 잔여 임대 기간을 양도받기로 하고 사업체를 매입했습니다. 기존 임대 기간이 약 3년 정도 남았고 새 임대기간을 7년간 더 연장할 수 있는 조항이 있습니다. 현재 임대 계약기간이 약 6개월 정도 남아서 건물주에게 새로운 임대 기간 연장권한을 행사하겠다고 통보했는데 건물주가 이를 거부합니다. 건물주의 말로는 원래 전사업주가 건물주와 체결한 리스 계약서에는 7년간의 임대계약 연장권이 명시되어 있으나 이는 전 사업주에게만 해당하고 저에게는 건물주는 연장해줘야 할 의무가 없다고 주장합니다.
<답> 일반적으로 사업체가 매매될 때는 그 사업체가 위치한 건물의 임대계약도 함께 포함 됩니다. 이때 매매되는 사업체의 양도인은 그 해당되는 임대계약을 주로 양도(Assignment)의 형태로 새 구입자에게 이전합니다. 다시 말해서 구입자는 사업체 양도인이 가지고 있던 임대계약에 관한 권리와 의무를 동일하게 소유하는 것입니다. 따라서 양도인이 7년간의 임대기간 연장 권한을 가지고 있었다면 특별한 경우를 제외하고는 귀하도 역시 그 임대기간 연장 권한을 그대로 유지하고 있다고 할 수 있습니다.
그러나 건물주는 임대계약이 양도될 때에 임대기간 연장 권리를 제한하는 규정을 둘 수도 있고, 또는 양도 시 임대기간 연장권한이 자동으로 소멸되는 조항을 둘 수도 있습니다. 임대계약 양도 시 건물주의 서면 동의가 반드시 필요하므로 이때에 귀하가 건물주와 어떻게 합의하였는가에 따라 달라 질 수도 있습니다. 만약, 전자와 같이 임대기간 연장권한이 양도시에 자동 소멸되고, 귀하가 별도의 임대 기간 연장 권한을 건물주로 받지 않았다면, 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임대 계약서와 양도 합의서 그리고 건물주의 동의서를 잘 살펴보시고 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

상가 수리 거부해 렌트 안내자 퇴거 요구

<문> 몇 개의 사업체가 입주해 있는 상가에서 소매점을 운영중입니다. 건물에 수리할 부분이 있어서 건물주에게 요청을 했는데 수리를 해주지 않고 있습니다. 항의하는 의미로, 지난 두 달 분의 렌트를 보내지 않고 있는데, 퇴거 소송을 하겠다는 통지를 받았습니다. 제가 듣기로는 정당한 사유가 있을 경우 렌트를 내지 않아도 된다고 하는데 어떤 경우에 해당하는지, 조언을 부탁드립니다.
<답> 주거용 임대 계약과 상업용 임대 계약에는 적용되는 법과 판례가 많이 차이가 있음을 알려드립니다. 주거용 임대계약에서는 생활에 필수적인 사항에 관계되는 수리를 건물주가 해주지 않았을 경우 렌트를 받지 못하게 하는 조항도 있고 퇴거 소송을 당하더라도 렌트를 내지 않아도 되는 합당한 대응 사유가 되기도 합니다. 그러나 상업용 임대계약에서는 임차인이 건물 수리를 요구하며 일방적으로 렌트 지불을 거부할 수는 없다고 하겠습니다.
수리를 요구하였는데도 건물주가 이를 이행하지 않을 경우에는 임차인이 직접 수리를 하고 그에 해당하는 액수를 렌트에서 공제한다고 통보를 하는 것이 순서입니다.
그러한 통보 후에도 건물주가 수리를 해주지 않으면 앞서 언급한 것처럼 본인이 수리비를 먼저 지불하고 그 영수증을 첨부하여 렌트에서 공제하는 것입니다. 이런 절차를 거치지 않고 일방적으로 렌트를 지불하지 않으면 건물주는 귀하에게 계약위반 통지서와 시정요구서를 보내게 되고 퇴거 소송을 할 수도 있는 것입니다.
렌트는 기일 내에 빨리 지불하고 수리 요구서와 일정 기한을 지정해 그 기간내 수리가 되지 않으면 귀하가 직접 수리하고 그 비용을 청구하겠다는 내용을 건물주에게 통보하기 바랍니다.

사업체 매상 틀려 매매 계약을 취소하려는데

<문> 몇 개월 전 조그만 마켓을 매입해 운영하고자 매매 계약을 체결하고 에스크로를 설정하였습니다. 에스크로가 완료되기 며칠 전, 저는 사업체 평균 매상이 마음에 들지 않아서 계약을 취소한다고 통지했습니다. 에스크로에 예치해 놓은 계약금을 반환해 줄 것을 요구했는데, 매도인은 매매 계약서에는 제가 모든 매상과 회계내용을 확인하고 서명했다는 조항이 들어 있으므로 계약 취소 사유가 안 된다며 반대로 저에게 손해배상을 요구합니다.
<답> 사업체나 부동산 매매를 위한 계약서에는 ‘조건부 조항’(Contingency)이 들어 있습니다. 예를 들면 특정한 조건이 충족되지 않으면 일정 기간이내에 계약을 취소할 수 있다는 조항이 이에 해당합니다. 사업체 매매에 주로 나타나는 조건부 조항을 보면 월 평균 매상이 얼마 이상이라는 것을 매수인이 몇 주 이내에 확인하여 수용여부를 통보해 주는 조건, 은행으로 부터 매입자금의 일정 액수를 대출 받을 수 있는 조건, 모든 허가나 주류 라이선스가 명의 변경되는 조건, 건물주로 부터 임대 계약 양도에 대해 동의를 받아 내거나 새로운 임대 계약을 받아내는 조건 등을 들 수 있습니다.
이런 조건부 조항들은 매매 계약이 성립되고 일정한 기간이내에 행사해야 되고, 그 기간이 지나면 더 이상 그 조건을 주장할 수 없게 되는 것입니다. 에스크로가 완료되기 며칠 전에 계약 취소를 통지했다는 것을 고려해 볼 때 이러한 조건부 조항을 행사할 수 있는 기간이 이미 지난 것으로 사료됩니다. 또한 귀하가 말씀하신대로, 계약서 내용에 모든 매상과 회계내용을 확인하고 서명했다는 조항이 들어 있다면 귀하가 말씀한 이유로 계약을 취소할 수는 없다고 생각됩니다. 손해배상과 함께 소송에 드는 모든 비용을 부담해야 할 수도 있으므로 유의하기 바랍니다.
상법·부동산법 상담 (213)639-2900