1997년 7월에 바뀐 양도소득 세법의 틀은 미국 전체의 홈 오너들에게 유리하도록 베풀어진 연방정부 차원의 세법으로서 부부가 홈 오너인 경우에는 50만달러, 싱글인 경우에는 25만달러까지의 양도소득세를 면제해 준다는 법이다.
단지 양도 차익에 대한 세금혜택을 받기 위해서는 매각 때의 에스크로가 끝나는 시점에서 지나간 5년 동안 2년 이상 기간을 등기상의 주택 소유주가 ‘1차적 주거지’로서 직접 거주해야만 하고, 2년마다 매매를 할 경우라면 매매 횟수나 연령에 관계없이 계속 혜택을 받게 된다는 것이다.
그 외에 ‘1차적 주거지’라도 2년 미만의 주택 소유와 거주한 경우, 그리고 2년 이상 소유한 주택이더라도 렌탈 프라퍼티 등의 ‘2차적 부동산’으로서의 투자용 부동산을 소유하다 매각했다면, 소유 기간이나 거주 유무에 관계없이 매각한 후에는 반드시 양도소득세를 물어야만 한다. 하지만 10만달러 이하의 부동산 처분이나 매각 때 손실을 본 경우에는 양도차익 세금징수 대상에서 제외된다.
또한 실제로는 자신이 살려고 구입한 주택이었어도 구입 당시에 모기지 융자 절차상의 편리문제로 형제나 타인의 명의로 구입했었다면, 월 페이먼트를 자신이 계속 납부해 왔더라도 혜택을 받을 수는 없다. 이 경우에는 차후에 일어날 양도소득세를 면제받기 위해서라도 에스크로가 끝난 후 가능한 빨리 자신의 이름으로 소유주 명의를 바꿔 놓는 것이 현명하며, 최소한 자신의 이름을 추가시켜 놓는 조치를 취해 놓아야 할 것이다.
한편 캘리포니아주 조세형평국(Franchise Tax Board)에서는 외국인의 신분을 갖고 있는 셀러들의 경우에 한해서는 캘리포니아주 내 모든 종류의 부동산 매각 때 양도차익에 대한 세금을 매매 가격의 ‘3.33%+ 10%’까지 원천징수를 하고 있다.
만일 외국인 신분이라도 ‘TAX ID’를 가지고 정부에 세금을 낸 기록들이 있다면 원천징수 대상에서 제외가 가능하며, 원천징수를 피해야 할 그 외의 이유가 있다면 조세형평국으로부터 사전에 허락을 받아야 한다.
2003년 초 이후 한동안은 캘리포니아주 내에 거주하는 셀러들도, 혹은 미국 시민이라도 모든 투자용 또는 커머셜 부동산과 기타 조세법상 이에 해당하는 부동산을 매각하여 발생하는 양도차익금에 대하여 자진납부의 방식이 아닌 직접 에스크로 오피스를 통하여 에스크로가 끝남과 동시에 3.33% 이상의 양도소득세를 원천 징수하는 세법을 시행했었으나, 지금은 사실상 폐지된 상태로 자진납부를 하면 된다.
따라서 영주권 신분 이상의 셀러들이라면 원천징수 대상자가 아닌 자진납부 대상자에 해당되므로, 부동산을 매각한 후에는 잊지 말고 다음 연도의 개인소득 세금보고(income tax return) 때 매각 신고를 같이 하면서 세금을 납부하도록 해야 할 것이다.
그런데 매각을 끝낸 셀러가 캘리포니아를 떠났다고 해서 다음해의 개인소득 세금보고 때 연방정부나 가주정부의 조세형평국에 세금보고를 하지 않게 될 경우에는 자신의 세금 기록에 나쁜 기록이 남게 됨은 물론, 높은 이자율의 페널티와 함께 채무기록이 계속 따라다니게 되므로 양도소득세 납부 대상자이건 아니건 연방 및 가주 조세형평국에 반드시 보고하는 것을 잊지 말아야 한다.


케니 김

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