’필요한 정보를 수집하라!’
2004-02-19 (목)
필립 박
한국 신문광고중에는 부동산 광고가 차지하는 비중이 상당하다. 매주 목요일판에는 부동산 특집이 한 섹션이 모자라 이제는 모두 두 섹션이나 발간되고 있는 걸 본다. 우리 회사 에이젠트들도 한국신문 광고에 많이 의존하고 있다. 비단 우리 회사뿐 아니라 한인 에이젠트중 상당수가 광고에 의존하고 있다. 에이젠트만이 아니고 독자들도 많이 광고에 의존하고 있다. 우리 이민자의 삶속에서 사업체를 매매하는 일이나 주택을 구입하는 일 그리고 생활이 좀 나아지면 투자를 하는 일에 이르기까지 신문이 우리 생활에 차지하는 비중이 실로 엄청나게 영향을 미치고 있다는 걸 발견하게 된다. 어느날 LA에서 발간되던 신한민보라는 신문을 보았다. 1960년 어느 날 신문이었는데, 어느 고등학교 동창회를 조직한다는 기사였다. 신문이 그 당시 사회에서 연결 고리가 되었었다는걸 알 수 있는 기사였다. 인터넷을 보면 사업체 매매에 대한 정보가 더 많다. 그러나 인터넷을 쓰지 않는 분들에겐 아무런 정보가 되지 못한다. 샤핑 센터나 아파트를 투자 하려는 분들에겐 인터넷을 통해 어떤 건물을 찾는다고 등록만 해 놓으면 이 메일로 매일 그 정보를 보내 준다.
요즈음 같이 신속하게 대처해야 하는 상황이라면 직접 물건을 찾는 것도 좋은 방법이라고 생각 된다. 우리는 코리아타운이 있어 참 편리하고 좋은 세상을 살고 있다. 그러나 눈을 뜨고 보면, 그리고 미국 생활을 더 알려고 노력하면, 더 좋은 세상이 또한 있는걸 알아야 한다.
오늘은 상업용 부동산 건물에 투자를 할 경우 우리가 알아야 할 자료들은 무엇일까를 한번 생각해 보려고 한다. 물건에 대한 정보는 에이젠트를 통해 알았다 해도 대게는 주소와 건물의 크기, 연수입 그리고 입주자들의 렌트 등에 대한 정보가 전부일 경우가 많다. 그런데 그 자료만으로 정말 투자를 판단을 할 수 있느냐 하는 것이다. 에이젠트라면 최소한 이런 정보들을 수집 할 것이다. 우선 건물에 대한 정확한 자료를 알 수 있는 프로파일을 인터넷을 통해서 또는 거래하는 타이틀 회사를 통해 받아볼 수 있다. 이 프로퍼티 프로파일만 해도 아주 많은 정보를 알 수가 있다. 팔린 건물에 대한 정보를 볼 수 있으며. 학교와 학군에 대한 정보, 그리고 그 건물 이웃 주인들에 대한 정보도 함께 전해준다. 그 다음으로 상가 건물인 경우에는 데모그래픽 리포트(Demographic Report)를 받아 보는 것이 중요하다. 부동산 회사에서 무료로 받아 볼 수 있다. 만약 그렇치 못한 경우에는 인터넷을 통해 구입할 수 있으며 50불에서 80불 정도가 소요된다. 이 리포트를 통해 교통량을 파악할 수 있으며, 1 마일, 3 마일, 5 마일에 사는 주민의 숫자를 파악할 수 있다. 그리고 그들의 연수입은 어느 정도가 되며 남녀의 비율, 인종별 인구 분포 등을 파악할 수 있다. 또한 연령별 인구 분포는 물론 차량 보유수 등도 파악할 수 있다. 아무리 길에 서서 통행하는 차량의 숫자나 사람의 동태를 파악하려 해도 얼마나 시간이 들며 어려운 일인가? 이 리포트 하나로 이 모든 자료를 한 눈에 파악 할 수 있게 된다. 우리는 그 지역을 가보지 않아도 이 리포트를 통해 다 파악한 후 가보든지 말던지 여부를 결정 할 수 있게 된다. 미국 프렌차이스들이 다 이 리포트를 통해 상점 개점 여부를 미리 결정하게 된다. 특히 자기가 살고 있지 않은 지역이라면 그 지역을 파악 할 수 있는 가장 확실한 방법이 될 것이다. 그 다음으로 중요한 것이 팔린 시세를 조사한 부동산 매매 자료(Sold Comparables) 가 필요하다. 이 자료는 코스타라는 회사를 통해 구입할 수 있다. 내가 구입하려고 하는 지역에 팔린 건물을 조사해서 팔린 건물의 자료를 구입해 볼 수 있다. 그 자료가 필요한 이유는 팔린 건물의 연수입, 건물의 크기 등 많은 자료가 수록돼 있어 내가 구입하려는 건물과 비교를 해 볼 수 있기때문이다. 감정 회사도 결국은 이 자료를 통해 감정을 한다.
그리고 또 한가지 그 지역이 우범 지역으로 보일때는 경찰서를 찾아간다. 그리고 범죄 발생 상황을 알려 달라고 하면 자료를 얻을수 있다. 우리는 부동산 투자를 에이젠트의 말만 듣고 그 주소로 찾아가 보고 결정을 할 수도 있다. 또는 시각적인 관점에서 단점만 보고 구입을 단념할 수도 있다. 중요한 건 한 건물이라도 완전히 평가할 수 없는 투자가라면 다른 건물도 제대로 파악할 수 없다. 투자보다 더 중요한 건 데이터를 완전히 이용할 줄 알고, 그 데이터를 활용해서 사업적인 판단을 할 수 있는 현명한 투자가가 되는 것이다.
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필립 박
