팔기 전 임대를 끝내야 세금 혜택
<문> 저는 제 집을 42년째 소유하고 있습니다. 지난 15년 동안 수입을 목적으로 방을 임대하고 있습니다. 이제 이 집을 팔고 더 작은 집으로 옮기고 싶습니다. 저의 공인회계사는 일반 거주용 집으로 전환하기 위해서는 앞으로 2년간 임대를 주지 말라고 말했습니다.
집은 비용으로 1만4,500달러가 나가고 제가 개선 비용으로 5만달러를 썼습니다. 판매가격은 27만5,000달러 정도가 될 듯합니다. 제가 지금 팔면 양도소득의 50%를 세금으로 내야 한다는 말을 들었습니다. 임대 수입이 있는 동안에도 집을 팔 수 있나요?
<답> 귀하는 독특한 세금 상황에 처해 있습니다. 귀하가 1997년 월 이후 감가상각으로 공제한 게 있다면, 집을 팔 때 그 감가상각비는 25%의 특별 연방세율로 세금을 물어야 합니다.
귀하의 공인회계사의 충고가 정확합니다. 집을 팔기 24개월 전 임대를 중단해야 주거용 주택으로 팔 수 있습니다. 그러면 귀하는 연방 세법 121항의 자격조건에 맞아 25만달러의 주거용 건물 세금공제 혜택을 받을 수 있습니다. 귀하는 지난 5년간 2년을 거주하면서 소유했다는 조건을 충족시킬 수 있습니다.

위험 축소 변동금리를 골라야
<문> 저희 부부는 집 대출 금리로 고정 6.25%를 내고 있습니다. 5년 변동금리 4.25%로 바꾸면 월 페이먼트를 줄일 수 있다는 소리를 들었습니다. 이 금리는 리보(LIBOR) 금리와 연동돼 있습니다. 이것이 사실인가요?
<답> 귀하가 짐작하듯이, 변동 모기지 금리는 기준(Index) 금리에 2%포인트와 같은 대출자의 마진을 더한 것을 말합니다. 리보 금리란 영국 런던에서 은행끼리 돈을 빌려줄 때 사용되는 금리를 말합니다. 기준 금리로 자주 쓰이는 것으로는 국채 금리, 은행 양도성증서 금리, 11지구 펀드 비용 기준(11th District Cost of funds index) 등이 있습니다.
리보, 국채, 양도성증서 등의 단점은 변동성이 심하다는 점입니다. 그러나 11지구 펀드 비용은 천천히 움직여 채무자의 위험이 줄어듭니다.

임대 유닛 법적 근거 있어야
<문> 근 20년 전에 제 집을 샀습니다. 집에는 임대용 스튜디오 아파트도 있어서 매년 대학생에게 임대를 줬습니다.
이웃주민 중 한 명이 한 집에 임대 유닛이 있는 사실이 불만스럽다고 건축과에 항의했습니다. 제가 집을 살 때, 아파트는 법으로 타당하고 건축 허가서가 있다고 들었습니다.
그러나 지금은 건축과는 어떤 허가서도 찾을 수 없다고 말합니다. 건축 인스펙터도 임대 아파트에서 부엌을 없애야 한다고 말합니다. 이런 것들은 저와 세든 학생 모두에게 불공평한 처사입니다. 건축 인스펙터가 저에게 부엌을 없애라고 강제 명령할 수 있습니까?
<답> 임대용 아파트가 합법이라는 사실을 귀하가 증명하지 못한다면, 지역 건축 인스펙터가 귀하에게 부엌을 제거하라고 명령할 수 있습니다. 그러나 저는 귀하가 부동산 변호사를 고용해 조사시키는 것을 제안하고 싶습니다.
귀하의 임대용 아파트가 20년간 존재해 왔고 저렴한 주택을 공급해왔다는 사실만으로도 구역 편차를 줄이는 구실이 될 수도 있습니다.