부동산법
한태호 변호사
공동구역경비(CAM) 부담에 대해
<문> 여러 개 상가가 모여 있는 건물에서 임대 계약해 사업을 운영하고 있습니다. 약 3개월 전 임대 계약을 다시 맺었는데, 건물주가 기본 월 임대료 외에도 공동구역경비(CAM) 명목으로 매달 상당한 금액을 요구하고 있습니다. 예전에는 없던 조항인데 새 임대 계약 후 전기, 수도료, 부동산세, 보험료, 청소비 등 기타 여러 가지 금액을 일정 비율로 청구하고 있습니다. 월 임대료에 전부 포함된 것으로 알고 있었으므로 부당하다고 생각돼 지불하지 않았더니 퇴거 소송하겠다는 통지를 보내왔습니다.
<답> 통상적으로 임대 계약은 두 가지 형태로 크게 나눌 수 있습니다.
첫째, 임차인이 기본 임대료만 지불하고 기타 모든 비용은 건물주가 부담하는 총체적 임대계약 형태(Gross Lease)와 둘째, 임차인이 매월 임대료뿐 아니라 전기, 수도료, 부동산세, 보험료, 청소비, 건물 유지비 등 기타 모든 비용까지 별도로 부담해야 하는 순비용 임대계약 형태(Net Lease)가 있습니다.
귀하의 경우 두 번째 형태의 임대 계약인 것 같습니다. 첫 번째 형태의 임대 계약인 경우 매달 일정한 금액의 임대료만 지불하면 되지만 후자의 경우, 기본 월 임대료 이외에 계약서에 규정한 공동구역 경비에 포함되는 모든 제반 비용을 건물 전체 면적 중 귀하가 임대하고 있는 면적의 크기에 비례해서 지불해야 하는 것입니다. 임대 계약서에 본인이 서명한 이상 잘 알지 못하는 사항이라고 일방적으로 지불하지 않으면 건물주는 계약서에 의거해 귀하를 퇴거시킬 권리가 있다 하겠습니다. 청구된 공동구역경비의 금액에 이의가 있다 하더라도 일단은 이의 제기와 함께 금액을 지불하신 후 따져보도록 하여야 합니다. 보통 공동구역경비는 일년기간의 회계연도가 끝난 다음 증감액을 다시 조정하는 것이 통례로 되어 있습니다.
사업체 매매계약 취소하려면
<문> 약 두 달 전 조그마한 사업체를 구입하기로 하고 에스크로를 설정하였습니다. 약 2주 정도 있으면 매매계약이 완료되고 잔금을 지불하여야 합니다. 매매계약에 특별한 하자나 문제점은 없지만 사업체 운영에 자신이 없어 구입을 취소하고 싶습니다. 중개인에게 물어보니 계약을 취소하게 되면 매도인에게 제가 손해배상을 해주어야 한다고 합니다. 저에게 손해가 없이 계약을 취소하는 방법은 없는지 알고 싶습니다.
<답> 매매계약은 쌍방이 합의한 내용을 모두 각자 완수하도록 하기 위해 에스크로라고 하는 중립적인 기관을 이용하게 됩니다. 여기에는 특별한 조건이 일정 기간 이내에 이루어지지 않으면 계약을 취소할 수 있다는 전제조건을 포함하게 됩니다. 따라서 계약서 내용을 잘 검토하여 이 계약서 내에 귀하가 제시한 전제조건이 들어 있는지 확인해 보시고 전제 조건으로 제시한 모든 내용이 갖춰져 있다면 일방적으로 계약을 취소할 수는 없다고 하겠습니다. 매도인과 절충, 합의를 하시는 것이 가장 바람직한 방법으로 사료됩니다.
보증인의 채무와 법적 책임
<문> 몇 년 전 가까운 친지의 사업체 건물 임대차 계약에 재정 보증인으로 서명해준 적이 있습니다. 그 친구는 불경기로 인해 얼마 전 사업체 문을 닫았고 그 후 아무 소식도 듣지 못했습니다. 며칠 전 임대료 체납금과 임대 계약위반에 따른 손해배상 청구 소송장을 건물주로부터 받았습니다. 저는 보증인일 뿐인데 소송에 대응해야 하는지, 제 책임한계는 어떠한 것인지 궁금합니다.
<답> 어떤 일이든지 제삼자를 위해 보증인으로서 서명을 해준다는 것은 매우 신중하게 결정하여야 합니다. 많은 사람들이 보증인의 책임에 대해 잘못 이해하고 있다가 나중에 모든 채무와 법적 책임을 떠맡게된 후 뼈저리게 후회하는 것을 보게 됩니다. 보증인은 말 그대로 피 보증인이 채무나 기타 법적 의무를 이행하지 않을 경우 이를 대신하여 모든 채무와 법적 책임을 진다는 것을 의미합니다. 따라서 ‘아무 것도 모르고 그저 친구가 임대계약을 받게 해주기 위해 서명한 것뿐’이라는 변명은 소용이 없음을 명심하여야 합니다. 친구가 소식이 두절된 것으로 보아 친구에게는 일방적인 궐석판결이 내려질 것이고 귀하는 보증인으로서 소송에 대응해야 하며 피보증인의 모든 채무와 법적 의무에 대해 책임을 져야 합니다. 추후에 피보증인에 대해 변제를 요구할 권리는 있지만 피보증인이 아무 재산이 없다면 실질적으로 변제 받을 길은 전혀 없다고 하겠습니다.
