부동산 업자가 부동산 면허증도 없는 판매자, 구입자 또는 매물을 소개해준 사람에게 선물을 주거나 사례비를 지불하는 경우가 있다. 사례비를 받은 사람은 다른 계약 당사자에게 피해보상 청구를 당할 수 있다. 부동산 업자 사례비는 독약이 되므로 주의해야 한다. 매매 계약 때나 그 과정에서 계약 당사자들이 합의한 후에 지불할 수 있다.
(1)부동산 업자가 선물이나 뒷돈 거래를 할 때는 계약 당사자에게 이 사실을 서면으로 밝혀야 한다. 다른 한쪽은 피해를 당할 수 있다.
(2)구입자에게 사례비가 지불되면 은행 담보 가치에 손상이 발생된다. 그러므로 이런 선물 공세를 제공한 사람은 형사 처벌 대상이며 연방 및 주 법무부에서 관장한다.
(3)부동산 면허법 위반으로 면허 징계 대상이 된다.
(4)에스크로 회사나 다른 사람으로부터 100달러 이상 돈이나 가치를 보상받거나 제공한 사람은 경범죄에 속한다.
(5)부동산 업자는 대리인 의무 위반이 되며 계약 당사자에 대한 사기 행위가 된다. 실제로 잘못이 있는데도 밝히지 않아 한쪽이 모르고 있었을 때는 ‘문제가 없는’ 상태이다. 그러나 문제가 없다고 믿었던 것이 훗날 문제로 발견되었을 때는 구입자는 속은 것이 된다. 이것은 사기이고 계약 위반이다.
문제가 눈으로 보이는 것이었지만 부동산 업자가 밝히지 않으면 직무 태만이 된다. 단 판매자와 부동산 업자 사이에 뒷거래가 오고 갔다고 해도 구입자가 판단했을 때 ‘나와는 아무 상관없다’면서 지나쳐 버리면 법적 문제가 안 될 수 있다.
그러나 구입자 입장에서는 이 뒷거래 사실을 몰랐기 때문에 불이익을 당했을 가능성이 있다면서 문제를 제기할 수 있다. 이처럼 사례비를 받은 판매자와 부동산 업자가 구입자에게 손해 배상을 해준 사건들이 있다.
1. 에스크로 중에 판매자에게 돈 지불: 부동산 업자가 무면허자에게 부동산 수수료 일부를 지불 할 수 없다. 단 계약 당사자에게는 지불할 수 있다. 에스크로 중에 판매자가 돈이 부족해서 에스크로를 종결 못하는 경우가 있다. 부동산 업자가 계약 당사자에게 수수료에서 일부 비용을 공제해주거나 융자를 제공할 수 있는 것을 법적으로 인정하지만 계약 당사자에게 서면으로 이를 밝혀야 한다. 그러나 구입자인 경우는 은행에도 통고해야 된다.
2. 부동산 업자가 구입자에게 돈 제공: 부동산 업자가 구입자에게 융자 제공 또는 담보 계약서 구입, 담보물 설정계약 구입자, 융자 신청하는 채무자, 융자 제공자의 담보 계약서에 어떤 보상, 선물, 또는 다른 가치를 제공하지 못한다.
만약에 부동산 업자가 구입자에게 선물이나 돈을 제공할 때는 이 사실을 계약서에 밝혀서 계약 당사자들이 알고 있어야 한다. 그리고 구입자가 융자를 받을 때는 은행 허락도 받아야 한다. 만약 이를 위반하면 계약 당사자 한쪽으로부터 피해 보상 청구 소송을 당할 수 있고 부동산 업자 의무 위반으로 면허를 박탈당할 수도 있다.
3. 판매자가 구입자에게 돈 지불: 구입자는 다운페이먼트 1,000달러가 부족했다. 부동산 업자는 에스크로 종결과 함께 판매자가 구입자 창문 커튼 비용으로 1,000달러를 지불한다고 합의한 후 에스크로를 종결했다. 구입한 후에 월부금이 체납되자 은행은 융자 신청서와 계약서를 재조사했다. 판매자가 구입자한테 지불한 돈이 융자 명세서에 밝혀져 있지 않았다. 이것은 ‘불법 대가성 뒷거래’(kickback)라는 것이었다. 하루는 연방범죄수사국(FBI) 수사관이 부동산 업자, 구입자, 판매자를 찾아 왔다. 판매자, 구입자, 부동산 업자는 상당 액수의 법정 비용과 벌금이 지출되었고 부동산 업자는 면허증이 취소되었다. 다행히 형무소만 가지 않았다. 지난해 말에 발생한 사건이다. FHA, VA 융자는 일정 액수를 허용하지만 계약 당사자와 은행에 통고해야 한다. 부동산 업자를 잘못 채용하면 이런 날벼락을 당한다.

김희영
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