부동산에 투자를 해봤다면 투자 회수율(Capitalization rate)이란 말을 수도 없이 들었을 것이다. 그것이 무엇을 의미하는 것인지도 이미 다 알고 있으리라 믿는다.
그러나 앞으로 부동산, 특히 상업용에 투자한다면 부동산을 매입할 때 그 가격이 합당한지 아니면 너무 비싼지 궁금하게 마련이다. 좋은 부동산 투자란 결국 투자한 자본으로 최대의 이익을 가져올 수 있는 부동산일 것이다. 그러기 위해서는 얼마나 낮은 금액으로 부동산을 매입하느냐가 중요하다.
부동산을 파는 편에서는 할 수만 있으면 높은 가격으로 팔기를 원한다. 따라서 남보다 낮은 가격으로 매입하는 게 그리 쉬운 일은 아니다. 그렇다면 이 부동산 가격을 결정하는 어떤 기준이 있어야 하는데 이것이 바로 앞에서 말한 투자 회수율이다.
다시 말하면 이는 투자한 자본이 회수되는 비율로 부동산을 통해 연간 들어오는 순수입을 매입하는 금액으로 나눈 백분율이다. 여기서 순수입이란 부동산에서 들어오는 총수입에서 연간 소요되는 운영비를 제한 수입을 말한다.
예를 들어 1년 순수입이 10만달러인데 100만달러 가격으로 나온 부동산이면 투자 회수율은 10%다. 그래서 이 비율이 한자리 숫자로 낮아지면 부동산 수입에 비해 가격이 높아지며 그 반대로 두 자리 숫자로 높아지면 가격이 낮아지게 된다.
이것은 부동산에서 발생하는 수입 측면만 고려된 것으로 반드시 투자 회수율이 높은 부동산이 좋은 부동산이라는 말은 아니다.
좋은 부동산이란 위치나 건축물 형태, 입주자, 입주조건 등을 총괄한 개념으로 투자 회수율이 가 높은 부동산이 매입하기에 좋은 부동산일 것이다.
그렇다면 이 회수율은 누가 정하며 어떤 요소들이 영향을 주고 있는가? 부동산 투자자들이 투자할 때 고려하는 투자조건에 따라서 비율이 높아지기도 하고 낮아지기도 한다. 부동산 수요 공급이 이루어지는 시기에 따라서도 변한다.
LA 한인타운을 예로 든다면 3년 전만 해도 투자 회수율이 10%로 매매됐지만 현재는 7%에도 매물이 없는 실정이다. 이 비율은 투자자 자신들의 투자 의욕에 따라서 스스로 결정되는 것이다. (213)272-6726,

죠셉 김 joseph@newstarcommercial.com