사상 최고의 활황세를 이어가고 있는 주택시장의 여파로 쌓인 에퀴티를 활용하려는 현금인출 재융자(cash-out refinance)가 늘고 있다. 이는 2차 에퀴티 융자와 현금 인출을 합한 형태이다.
이런 상황은 모기지 금리의 초저현상과 가파른 주택가격 상승으로 에퀴티 지분이 확대돼 늘어나고 있다. 더불어 경제 불황의 조짐을 보이고 있는 사회 환경 또한 한 몫을 더하고 있다.
일반적인 재융자는 기존 보유 이자율과 재융자 이자율이 평균 1%포인트 정도는 차이가 나야 한다. 하지만 이 형태의 재융자는 기존 1차 모기지 이자율과의 차이가 1%포인트 미만이라도 현금 인출을 위해 별도의 2차 융자를 얻는 것보다는 훨씬 이득이 커 잠재 수요자 층이 넓게 형성되어 있다.
아직도 잘못된 계산과 판단으로 이자율 차이가 별반 없다는 이유로 기존 1차 융자를 그대로 두고 2차 에퀴티 융자를 따로 신청하는 경우가 빈번하다. 하지만 이럴 경우엔 2차 융자금의 규모가 아주 작거나 단기간에 되 갚을 계획이 있어야 한다. 그렇지 않고 융자 액수가 크거나 장기간 갚지 못한 채 페이먼트를 해야 될 상황이 예견된다면 당연히 현금인출형 재융자를 통해 현금을 인출하는 것이 유리하다.
예를 들어보자. 현재 모기지 1차 융자를 30년 고정 6.25%에 대출 잔액 20만 달러를 가진 사람이 있다. 에퀴티를 활용해서 10만달러의 2차 융자를 추가할 경우 2차 융자 마켓의 30년 고정 평균 이자율은 1차 융자보다 2∼2.5%포인트 높은 것을 감안해 7.875%로 가정해보자.
1차 페이먼트 1,231달러에 2차 페이먼트 725달러를 더해 1,956달러의 월 페이먼트를 지불해야 한다. 하지만 이를 현금인출 재융자를 이용해 30만달러 하나로 묶어 융자하면 기존 1차 융자보다 0.5%포인트밖에 차이가 안 나는 5.75%의 이자율이라 하더라도 월 페이먼트가 1,750달러가 되므로 월 206달러의 차액을 절약하게 된다.
이렇게 하면 담보권을 소유한 은행이 하나가 되므로 필요한 경우 에퀴티만 충분하다면 다시 한 번 에퀴티 융자를 추가로 얻을 수 있는 여유도 확보하게 되는 유리함도 얻는다.
일반적으로 에퀴티 융자를 얻을 땐 2차보다는 3차 융자가 더욱 승인 받기도 어려울 뿐더러 큰 융자 액수는 더 더욱 받기 힘들었다. 충분한 에퀴티가 확보된 상태에서 1차 융자액이 크지 않음에도 불구하고 그를 그대로 둔 채로 2차 융자만 따로 받는 것은 절대 현명한 방법이 아니다.
에퀴티에 여유 지분이 충분하면서도 2차만 별도로 신청하는 것이 더 유리할 수 있게 되려면 ▲2차 융자 액수가 작거나 ▲빠른 시간(1년 안팎) 내에 빚을 청산하거나 ▲현재 형성된 모기지 이자율이 기존 이자율보다 높을 때이다.
최근의 모기지 시장은 에퀴티와 이자율 모두 최상의 환경이다. 지금이야말로 ‘현금인출 재융자’가 최고의 조건을 갖춘 시기이므로 이를 적절히 활용하면 그 융자의 가치가 빛을 발할 것이다.

제이 명 <키웨이 파이낸스 대표> (213)792-5133