금년 새해 아침에도 로즈 보울 퍼레이드에서 펼쳐진 아름다운 꽃차들의 행렬로 새해를 맞는다. 올해 꽃차들 중에 내 눈길은 끈 것은 링컨 기념관을 본 따서 만든 꽃차였다. 우리 모두 아는 바와 같이 링컨 대통령은 노예해방을 위한 남북전쟁을 통해 미국이 진정한 민주주의와 자유를 누리게 만든 위대한 대통령으로 기억되고 있다. 그러나 그에게도 정적은 많았던 것 같다. 극장에서 한 배우의 총에 희생된 걸 보면 험했던 그의 일생의 단면을 보는 것 같다.
아름답게 장식한 꽃차를 보면서 링컨 대통령에 관한 한 일화가 떠오른다. 링컨 대통령을 가장 심하게 모욕한 정적 중에는 에드윈 스탠턴이 있었다. 그는 연설 중에 링컨 대통령을 우스운 어릿광대라고 부르는가 하면 고릴라의 시조라는 표현까지 했다. 그런가 하면 사람들이 일리노이스주 스프링필드에서 쉽게 볼 수 있는 고릴라를 보려고 멀리 아프리카까지 가다니 우스운 일이다고까지 링컨을 폄하했다.
그러나 링컨 대통령은 한번도 그런 혹평에 대해 반박하거나 대꾸를 하지 않은 것으로 또한 유명했다. 심지어 남북전쟁이 발발하자 그는 전쟁을 지휘할 장관으로 애드윈 스탠턴을 선출, 악을 선으로 갚았다. 그리고 그들은 평생 동안 진정한 친구가 된 것으로 알려져 있다. 링컨 대통령이 암살을 당해 쓰러졌을 때 스탠턴은 이 세상에서 가장 위대한 지도자가 여기 누어 있습니다 라는 최상의 표현을 아끼지 않았다고 한다.
부동산을 감정하는 세 번째 방법은 시장접근 방법(Market Approach)이다. 이 방법은 감정하고자 하는 건물 인근 지역에서 일정기간 내에 팔린 건물 중에 크기와 지은 연도, 용도가 비슷한 것을 조사해 비교함으로 가격을 산출해 보는 방법을 말한다. 예를 들어 콘도라면 지난 12개월간 그 단지 내에서나 인근에서 팔린 유닛을 조사하여 비교해 보면 가격을 산출해 볼 수가 있다.
그러나 이 때 고려해야 할 몇 가지 사항이 있다. 고층 건물일 경우라면 올라갈수록 경치가 좋다. 그래서 층마다 가격에 차이가 생긴다. 한 층마다 5,000달러 정도의 차이를 두어 감정할 수도 있고 그 빌딩에 팔린 시세를 비교해 봄으로 층마다 가격 차이를 유추해볼 수가 있다.
1,500스퀘어피트 유닛이 30만달러에 팔렸다면 스퀘어피트당 값은 200달러가 된다. 그런데 감정하려는 건물이 1,750스퀘어피트라면 당연히 그 가격은 더 비싸지게 되는 것이다.
또 한 가지는 팔린 날짜에 따라 그 가격을 조절해야 한다. 1년 전에 150달러에 팔렸다면 1년 후인 오늘은 20%가 가격이 상승되었을 경우 20%를 추가한 180달러로 계산을 해야 하는 것이다.
그러면 그 팔린 건물에 대한 자료는 어디서 구할 수 있는 것일까. 아주 기초적인 자료는 타이틀 회사에서 구할 수 있다. 그리고 아는 부동산 업자에게 부탁하면 무료로 그 자료를 구할 수 있다.
그러나 샤핑센터, 아파트 건물, 세차장 또는 호텔은 이 자료를 판매하는 전문 회사에서 구입해야 한다. 이 자료를 수집하여 판매하는 회사로는 코스타 캄스(CoStar Comps)가 있으며, 인터넷을 통해 그 자료를 다운로드받을 수 있다. 이 자료를 통해서 팔린 건물의 수입, 소득의 배수, 투자 회수율 등 재정적인 자료와 건물의 크기, 땅 사이즈, 마케팅에 소요된 일자, 에스크로 기간 그리고 지도와 지적도까지 아주 상세하게 모든 내용이 조사되어 있다. 모든 감정 회사들도 이 자료를 사용하며 미 주류사회 웬만한 부동산 투자기관들은 다 이 자료를 사용한다.
다른 어떤 투자 건물들을 감정할 때도 이 자료를 사용하여 도표를 만들어 정확하게 감정을 할 수 있게 되는 것이다. 부동산 투자를 하기 원하는 예비 투자가들이라면 브로커들이 보내주는 매물 정보를 잘 수집하여 보관해둘 것을 권한다.
사업 판단력은 이 자료들을 통해서 정보 수집능력을 기를 수 있기 때문이다. 그리고 이 자료들이 나중에 보면 팔린 자료가 되어 시세의 흐름을 알 수 있는 중요한 정보가 되기 때문이다. (213)487-7600, philipp@wininvestment.com