오늘은 재융자시 판단해야 할 혜택과 이득을 계산할 때 쓰는 중요한 기본들을 짚어보기로 하자. 우선 이를 위해 많은 수요자들이 그동안 잘못 알아온 오류를 바로 잡아야겠다.

재융자 여부를 판단하는데 가장 중요한 것은 ‘재융자 이자율과 현재 갖고 있는 융자와의 이자율 차이’와 ‘재융자 비용 지출에 대한 손익 분기점이 언제인가’다.

그동안 많은 언론 매체를 통해서 이자율 차이가 1%포인트 이상은 돼야 하며 비용에 대한 손익 분기점은 2, 3년 내외가 돼야 한다는 것이 마치 재융자의 상식처럼 알려져 왔다. 하지만 이는 단연코 잘못된 정설이다.

결론부터 말하자면, 재융자를 위한 손익계산은 일정한 한계나 기준이 있을 수 없다는 것이다. 실질 이자율 차이로 인한 이득계산과 손익분기 시점을 결정하는 요소는 바로 융자금액이 얼마냐에 달려있다. 그러므로 융자액 규모가 천차만별인 융자 수요자를 일정한 틀로 묶어서 보거나 계산하는 것은 잘못된 시각이라 할 수 있다.

이런 잘못된 상식으로 인해 많은 재융자 수요자들이 1%포인트도 차이가 나지 않아 아예 재융자를 시도하지 않는 경우도 빈번하다. 반대로 어떤 수요자들은 별 혜택(예를 들어 단기간 내에 이주할 경우)도 없는데 1%포인트 또는 그 이상의 이자율 차이만을 보고 재융자를 하는 경우도 있다. 이를 증명하기 위해 두 유형의 케이스를 비교해 본다.

1년 전 집을 구입한 A와 B가 있다고 가정한다. A는 주택 구입과 함께 15년 고정에 6% 이자율로 12만달러(컨포밍 론)를 융자했고, B는 15년 고정에 6.5%의 이자율로 36만달러(점보 론)를 받았다.

두 사람 모두 1%포인트의 이자율 차이를 두고 재융자를 했다. A는 3년이 지나야 3,470달러(페이먼트 절약 2,323달러+에퀴티 이득 1,147달러)의 이득을 얻어 손익 분기점을 지난다. B는 3년째 이미 1만455달러(페이먼트 7,093달러+에퀴티 이득 3,362달러)의 이득을 취해 이미 2년 후부터 손익 분기점을 넘어선다.

이와 같이 재융자 손익계산은 융자금액에 따라 큰 차이가 있고 이자율 차이가 클수록 그 변화는 더욱 커진다. 더욱이 융자액수가 크면서 30년을 15년으로 재융자하면 차이가 0.5∼0.75%포인트라 할지라도 1년도 안 돼 손익분기점을 지나 3, 4년만 돼도 몇만달러의 이득을 얻게 된다.

이처럼 30년을 15년으로 재융자하는 경우엔 설사 같은 이자율이라 해도 무조건 혜택을 보게 된다. 같은 융자 기간으로 재융자할 경우엔 융자금액에 따라서 각각의 차이가 크다. 또 고정을 변동으로 재융자하면 이득 격차가 더욱 현격하다. 그러므로 혜택과 이득을 정확히 계산하고 판단할 수 있는 융자 에이전트와 보다 깊이 있는 상담이 필수적이라 할 수 있다. (213)792-5133