재융자할 좋은 기회다. 지난 수년간 모기지 이자율이 계속 떨어져 재융자를 2번, 3번 받은 주택소유주도 있을 것이다. 재융자 호기지만 여러 가지 론 상품이 판매되고 있어 자신에게 적합한 론을 선택하기가 쉬운 것은 아니다. 고정, 변동, 또는 3년-7년 고정후 변동이 되는 혼합형등 혼란스럽기도 하다.
기간도 30년, 15년등 다양하다. 모기지론 선택은 론자체의 장단점을 파악하여 대출받는 사람의 재정상태와 얼마나 오래 거주할 것인지, 또 앞으로의 이자율 전망등을 고려해 결정해야 한다. 일례로 앞으로 이자율이 올라갈 것으로 전망한다면 지금 이자율이 바닥인 고정모기지로 페이먼트를 고정시켜두는 것이 마음 편할 것이고 10년 안에 이사할 계획이라면 30년고정 론보다 초기 이자율이 낮은 혼합형 론이 나을 것이다.
■혼합형 론(hybrid loan)
5년이상 거주할 계획이 아니라면 이자를 훨씬 많이 내는 30년고정 론(loan)을 할 이유가 없다고 ‘비스타 파이낼셜 어드바이저스’의 스티븐 포리스터는 권한다. 단기 론이 이자를 훨씬 절약할 수 있는 것은 당연.
일례로 20만달러를 30년 고정(이자율 6.44%)으로 빌릴 때 월페이먼트는 1,256달러. 똑 같은 액수를 첫 5년간은 고정이자율 5.27%, 그 이후는 변동이자율이 적용되는 혼합형 론으로 빌릴 경우 첫 60개월동안의 월페이먼트는 1,107달러로 이 기간중 총9,000달러의 이자를 절감할 수 있다.
첫5년이 지난 후에는 변동이자율로 매년 조정되는데, 이자율이 크게 올라 3%포인트가 추가돼 8%중간선의 이자율이 적용된다면 어떻게 될까. HSH사의 키스 검빙거에 따르면 “그렇게 이자율이 올라갈지라도 첫 5년간 절약한 9,000달러가 다 상쇄되기 까지는 수년이 걸리기 때문에 5년이상 10년 안쪽일 때는 혼합형이 유리하다는 계산이 나온다”.
그는 실제로 이자율이 빠르게 올라가더라도 8-10년동안은 30년 고정보다 불리할 것이 없다고 설명한다. 그러나 줄어든 월페이먼트만큼의 액수를 저축해야지 그냥 소비해 버리면 고정이자율이 끝난 이후에는 더 가난해졌다는 기분이 들 수 있으므로 유의해야 한다.
■고정이냐 변동이냐
변동 이자율 론일 경우는 특히 ‘조건’에 유의해야 한다.
대부분의 변동이자율 론은 일년에 2%, 론 전체 기간에 걸쳐 6%까지 추가로 오를 수가 있는 것이 보통인데 만약 이자율이 급등하면 곤란한 상황이 벌어질 수 있다.
최악의 상황이 발생한다면 현 변동이자율 4.58%(9일 현재 전국평균)가 2005년에는 10.58%로 껑충뛰어 월페이먼트가 10만달러를 빌릴 경우 처음 511달러에서 월921달러로 솟아올라 부담스럽게 된다. 특히 혼합형 론은 고정 이자 기간이 끝난후 첫 조정에서 3-4%나 추가되는 론도 있으므로 각별한 주의와 확인이 필요하다.
그러나 대부분 10년안에 집을 팔거나 재융자를 받으므로 혼합형에서 이자율이 고정되는 첫 5년내지 7년간 봤던 이익이 실제로 남게 되는 경우가 보다 현실적인 경우라고 포스터는 말한다.
혼합형 론은 이자율 고정기간이 3년부터 10년사이인데 기간이 길수록 이자율이 30년고정 론과 비슷해진다. 10년 고정 혼합형의 이자율은 6.26%로 30년고정보다 불과 0.18포인트가 낮을 뿐이어서 실익은 없는 편이다.
■30년이냐 15년이냐
장기간 거주할 경우라면 사상 최저로 떨어진 이자율을 최대한 이용할 수 있는 고정이 유리하다. 앞으로 오랜 기간동안은 이사를 가지 않을 계획이며, 주택 리모델링 또는 자녀 대학학자금용도 등으로 재융자 하지 않을 것이라고 확신이 있는 경우가 그러하다.
15년 고정론이 30년고정보다 이자율은 보통 0.6%포인트 더 싸다. 그러나 월페이먼트는 180번만에 끝내야 하므로 360번 지불하는 경우보다 쑥 올라간다. 10만달러 융자시 15년고정(5.86%)은 월836달러로 30년 고정(6.44%)의 월628달러보다 200달러 이상 많다. 그러나 론 전체기간에 걸쳐 지불하게 되는 이자는 150,536달러대 226,125달러로 7만5000달러 이상 적다.
장단점이 뚜렸한 만큼 자신의 재정상태에 따라 선택해야 한다. 지금도 또 앞으로도 15년짜리 페이먼트를 낼 여력이 있으면 15년이 나으나 페이먼트 부담으로 재융자를 받아야 하거나, 집을 차압당할 위험이 있다면 피해야 할 것이다.
