최근 부동산 시장 열기로 신규 주택단지가 부쩍 늘어나면서 바이어로부터 흔히 듣게 되는 질문 중 하나가 재산세에 관한 것이다. 올해부터 분양을 시작한 풀러튼의 700채를 조성하는 주택단지에 수천명의 한인들이 몰려 최근의 부동산 열기를 실감케 했지만 이곳은 ‘멜로-루스’(Mello-Roos) 특별세가 적용돼 재산세가 무려 1.8%며 150달러의 관리비(HOA)까지 있다는 사실에 상당수의 바이어들이 발길을 돌렸다.

작은 모델인 30만달러짜리 타운 홈을 분양 받을 때 20% 다운하고 30년 고정이자율 6.38%를 대입하면 매달 원금과 이자 페이먼트는 1,498달러지만 재산세와 관리비를 모두 계산하면 월 페이먼트는 2,098달러로 늘어난다. 그렇다면 과연 멜로-루스 특별세란 무엇인가? 멜로-루스는 특정 지역의 주택 소유주들에게 일반 재산세와는 별도로 부과되는 캘리포니아주의 특별 재산세(special property tax)인 셈이다.

개발업자들이 대형 주택단지를 조성할 때 해당 정부는 주택단지 유입 인구에 비례한 공원, 치안, 상하수도 등 커뮤니티 공공 부대시설과 이것을 운용하는 인력 서비스에 대한 재원을 요구한다. 이 비용 마련을 위해 개발업자들은 주택단지를 ‘커뮤니티 시설 구역’(CFD)으로 지정 받아 공채를 발행, 재원을 마련한다. 이러한 공채에 대한 주택 소유주들의 원리금 상환 부담이 바로 멜로-루스 택스이다.

그렇다면 멜로-루스는 왜 어바인 등 일부 주택단지에만 적용되는 것인가? 지난 78년 가주 유권자들은 재산세가 주택가격의 1%를 넘지 못하도록 하는 주민발의안(프로포지션 13)을 통과시켰다. 이후 지난 82년 캘리포니아주 상원의원 헨리 멜로와 하원의원 마이크 루스가 법안을 상정, 결국 상하원을 모두 통과함으로써 각각의 라스트 네임을 딴 멜로-루스 택스법이 만들어졌다. 다음은 멜로-루스의 특징이다.

▲멜로-루스는 주택단지 내 대지의 크기 또는 주택 사이즈에 따라 일정 액수(고정)가 정해진다. 일반 재산세와 달리 멜로-루스는 변동이 없다. 따라서 멜로-루스가 적용되는 주택은 일률적으로 재산세가 몇 퍼센트다라고 말 할 수 없다.

▲멜로-루스는 카운티 조세국에서 1년에 2차례 발부하는 일반 재산세 고지서에 보통 함께 부과된다

▲일반 재산세를 내지 않으면 해당 주택에 세금담보(tax lien)가 걸리는 것처럼 멜로-루스를 체불해도 특별 재산세 담보(special tax lien)가 걸려 강제 차압을 당할 수도 있다.

▲일반 재산세는 모기지 이자에 대해서는 100% 세금 공제 혜택을 받을 수 있지만 멜로-루스 택스는 세금 혜택을 전혀 볼 수 없다.

바이어들은 멜로-루스가 있는 주택을 구입할 때 특별세에 대한 자세한 정보를 알 권리가 있다. 또한 바이어는 멜로-루스에 대한 정보를 받은 날로부터 인편으로는 3일, 우편으로는 5일 이내에 서면으로 이 계약을 취소할 수 있는 권리가 있음을 명시했다.

개인들은 멜로-루스 서비스회사(www. melloroos.com)를 통해 상세한 정보를 얻을 수도 있다.
(714)425-4349