부동산 차압(foreclosure)은 금융기관이나 개인으로부터 융자를 받은 후 원금과 이자인 월부금(payment)을 제때 갚지 못했을 때 채권자가 담보 잡힌 부동산을 처분하여 빚을 받아내는 절차다.

채무자가 빌린 융자를 체납할 경우 금융기관이나 채권자는 우선 피신탁인(trustee)에게 채무불이행 통지(notice of default)를 하게 된다.

피신탁인은 채무이행 지체 사실을 해당 카운티에 등기한 후 이 통지서를 채무자에게 등기우편으로 발송한다.

채무자는 이 통지를 받은 날로부터 3개월 동안은 채무 완전면제 권리(right of redemption)를 갖는다.

채무 완전면제 권리란 그동안 밀린 원금, 이자, 재산세, 보험, 수혜자(beneficiary)에게 지불해야 하는 제반 비용, 피신탁인에게 부담을 준 경비를 한꺼번에 지불하게 되면 부동산의 차압을 막을 수 있고 소유권을 다시 회복할 수 있는 권리를 말한다.

그러나 만약 3개월 이내에 제반 경비를 지불하지 못하면 소유권 회복권리를 상실하게 된다.

3개월이 지나면 피신탁인은 공매처분 통지서를 등기한 후 일반 대중을 상대로 공매처분을 하게 된다.

이 통지서에는 공매장소, 시간, 공매부동산의 위치, 담보설정 금액, 그리고 차압 이유가 기록되어 있다.

이 공매처분 통지서는 적어도 공매일 21일 전에 신문지상에 반드시 공고하게 되어 있다.

일단 부동산이 공매처분되면 공매경비를 제외한 후 그 부동산에 설정된 담보 순위별로 수혜자들에게 돈이 돌아가게 된다.

담보 채권자들에게 빚을 다 갚은 후에도 만약 돈이 남으면 그 돈은 채무자가 갖게 된다.

부동산 차압이 시작되면 하위 유치권(junior lien) 소유자를 비롯한 해당 부동산에 권리를 갖고 있는 채권자들은 앞으로 있을 공매에 대해 법적으로 통보를 받게 된다.

부동산 공매처분은 법원을 통한 유질처분(judicial foreclosure)과 채권자가 직접 피신탁인을 통해 공매처분(power of sale foreclosure)하는 두 가지 방법이 있다.

채무자로서 이 모든 공매처분이 번거로우면 담보 부동산에 대한 소유권을 완전히 포기해 버리면 된다.

담보 부동산에 대한 소유권을 완전히 포기하려면 채권자나 융자기관에 공매면제 양도증서(deed in lien foreclosure)를 제출하면 된다.

캘리포니아주법에 따르면 융자기관이 융자금 상환을 못한 채무자 개인을 상대로 소송을 제기할 수 없다.

다만 부동산에 설정된 저당권 행사, 즉 차압절차를 통해 채권행사를 할 수 있을 뿐이다.

또 융자기관이나 채권자가 채무자의 담보를 경매 처분했을 때 받은 금액이 빌려준 돈보다 액수가 적더라도 더 이상 채무자에게 빚 독촉을 할 수 없으며 일단 그 상태에서 채무관계가 끝나게 된다.

따라서 은행이나 융자기관들이 같은 담보라도 경매처분 때 빌려준 돈을 충분히 받을 수 있는 든든한 담보를 원하는 이유가 바로 여기에 있다고 볼 수 있다.

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