필자가 14년째 융자를 해오면서 요즘같이 파격적인 이자는 처음 본다.
45년만에 나온 최저의 이자율이라 하니 놀라지 않을 수 없다.

지난해 10월께에도(9.11 사태 후) 얼마간 요즘과 비슷한 수준으로 이자가 떨어진 적이 있었는데, 막상 서류심사가 시작된 후 이자를 받을 때엔 다시 올라가 버려 많은 손님을 실망시킨 적이 있었다. 하지만 이번에 떨어진 이자는 상당기간 지속될 것 같다.

그냥 지나쳐 버리기엔 너무나 기회가 좋으니 한번쯤 현재 모기지와 현재 조건을 비교해 보는 것이 바람직하다. 많은 분들께서 벌써 재융자를 하셨지만 만약 아직도 재융자를 하지 않으셨다면 다음 몇 가지 이유라고 본다. 문제점을 파악하고 해결책이 있나 살펴보자.

첫째, 2~3년 안에 모기지를 상환할 경우 2~3%의 페널티가 있는 경우, 주로 변동 모기지에 있는 경우가 많다. 만약 벌금 만기기간이 몇달 남지 않았을 경우에는 기다리는 것이 상책이지만 1년 이상 기다려야 할 경우 계산이 필요하다. 예를 들어 20만달러에 3%벌금이 있다고 가정하자. 6,000달러란 거금을 내게 되지만 워낙 저렴한 현재 이자율과 확실치 않은 1년 혹은 2년 뒤 이자 차액에서 오는 월페이먼트는 오히려 6,000달러를 융자액수에 포함시키고 저렴한 이자 쪽이 유리하다. 쉽게 얘기하면 융자액수 20만달러에 6.625% 이자의 월페이먼트는 1,280달러이지만 20만6,000달러에 6.25% 이자율의 월페이먼트는 1,268달러로 오히려 6,000달러을 융자금액에 얻고도 0.375% 저렴한 현재 이자로 받는 것이 유리한 결과가 나온다. 만약 1년 혹은 2년 뒤 이자가 0.0375% 이상 차이가 날 경우 결과는 훨씬 더 많은 차이가 날 것이다. 물론 6,000달러를 현금으로 지불하지 않기 때문에 집을 팔기 전까지는 손님과는 상관없는 서류상의 숫자일 뿐이다. 또한 패널티 자체를 면제받는 방법도 있으니 자세히 알아보길 조언한다.


둘째, 이자 차이가 많이 나지 않는다. 이자 차액이 얼마나 생겨야 재융자 가치가 있나? 융자 액수에 따라서 틀려진다. 20만달러 기준으로 1% 차이가 날 때마다 131달러의 월페이먼트가 차이가 난다. 40만달러의 경우 차액은 2배로 껑충 뛴다.


셋째, 재융자를 금방 했고 또 하게 되면 모기지 금액이 늘어난다. 융자 액수가 25만달러가 넘고 7.25% 이상 이자를 지불하는 분들은 노 코스트 융자 비용을 면제받으면서 낮추는 방법을 많이 택한다.


넷째, 금방 이사갈 수 있다. 단 6개월 뒤 이사를 가는 일이 있더라도 미래는 혹시 모르는 일이니 일단 노 코스트로 6개월이라도 절약하는 것이 유리하다.

다섯째, 이제껏 부어왔는데 재융자를 하게 되면 다시 30년을 시작해야 된다. 요즘은 워낙 이자가 좋아 30년 혹은 15년 모기지를 수년 동안 부어왔다 하더라도 20년 혹은 10년으로 오히려 월페이먼트도 줄이고 기간도 줄이는 경우를 많이 본다.

그 외에도 말못할 사정으로 부당한 이자를 지불하고 있는 분들은 전문가와 상의하는 것이 바람직한 시기이다.
문의 (562)404-8860