필자가 부동산 브로커를 하시다가 지금은 목사님이 되신 한 고교선배의 종용과 도움으로 한미부동산의 세일즈맨으로 부동산업을 시작한 것이 1973년이니 어느덧 30년이 되어 온다. 처음에는 공과대학에서 가르쳐 주지 않는 내 사업하는 법을 배우기에 좋은 직업이 아니겠느냐 하는 임시 직장이라는 마음으로 시작했었다.

그 당시에는 한국에서 갓 이민이 시작되어 언어장벽으로 미국 직장을 얻기 어려운 영세한 교포들이 대부분 SBA 융자로 리커가게나 마켓을 사려고 할 때였고, 리커는 2.5배에서 3배, 마켓은 재고 값만 주면 거저 살 수 있던 때였다.

그러나 그 때나 지금이나 여러 장점을 갖춘 좋은 가게는 매물이 드물었다. 매일 수십 군데의 리커스토어를 돌아다니며 매물을 찾다가 마침 좋은 가게를 찾아 소개를 해줘 작은 자본으로 SBA 융자를 이용하면서 자리를 잡는 것을 보면 참으로 보람을 느꼈다. 그때마다 일종의 사명감을 느끼게 되었고 더욱 더 열심히 뛰어 다녔다.

몇 년이 자나자 사업체로 자리를 잡았던 손님들은 그동안 모은 돈으로 투자를 시작했다. 그들을 인도한 곳이 아파트나 상가들 이였다.

그러던 중 재일 교포 한 분이 필자가 소개한 리커스토어에서 불행히도 강도범에 살해당하는 끔찍한 사건을 접했다. 그 후로는 아예 사업체 소개에서 손을 떼고 상가나 상업빌딩 매매 관리에만 몰두했다. 한동안은 컴퓨터 회사와 에스크로 회사를 겸해 7~8년을 운영했었으나 너무 분산된 노력과 운영 잘못으로 현재는 어느새 본업이 된 부동산업에만 종사하게 되었다.

그동안 오래 상가건물을 매매 및 관리해 오며 내가 온몸으로 느끼며 배운 점을 꼭 말씀드리고 싶다.

첫째, 상가 건물의 투자요령은, 수익과 지출을 자세히 파악하는 일도 중요하지만, 옛말에도 있듯이 첫째도 장소, 둘째도 장소, 셋째도 장소라는 점이다. 특히 1990~98년대와 같은 큰 불경기 때에는 더욱 중요하다. 아무리 불경기라도 장소가 좋으면 거의 Vacancy(빈 가게)가 생기지 않아 수입이 비교적 안정되고 제일 큰 지출인 은행 이자가 낮아져 실제 순이익은 증가하기까지 한다는 것이다.

둘째, 절대로 장기적으로 투자를 생각해야 한다는 점이다. 집이나 아파트와 같이 금방 값이 오르고 되팔아 큰 이익을 낼 수 없다. 왜냐하면 대부분 입주자와 3년부터 10년까지 리스계약이 되어 있기 때문에 렌트를 마음대로 올릴 수 없으므로 순이익이 곧 늘지 않고 자연히 값이 금방 오르지 안아 천천히 오른다고 보아야 한다.

셋째, 장기적으로 보아야 하기 때문에 절대 무리해서는 안 된다는 점이다. 다른 수입이 너무 많아서 세금 때문에 산다면 모를까 융자를 많이 얻어 큰 것을 찾기보다 충분한 다운페이먼트로 한두 곳 빈자리가 있어도 순이익이 나올 수 있게 투자하는 것이 바람직하다는 점이다.

넷째, 이와 같이 잘 투자한 (안정적인 순이익이 나오는) 상가는 잘 돌아가는 끝없는 Money Machine과 같다. 감가상각 등으로 순이익에의 세금도 감면되고 더구나 시간이 갈수록 렌트비 인상과 상환해야 할 융자금의 감소로 점점 더 가치가 증가한다는 점이다.

그러나 상가 건물은 리스계약이나 운영상 법적으로 중요한 일이 많으므로 항상 주변의 전문가로부터 도움을 받을 것이 중요하다. (562)924-1411