샌퍼난도 밸리가 LA로부터 분리될 경우 밸리 주택 가격은 오를까 아니면 내릴까. 또 소매점등 비즈니스 부동산 시장에는 어떤 변화가 올까. 샌퍼난도 밸리 분리안이 오는 11월 선거에 회부됨에 따라 만약 분리될 경우 밸리 부동산 시장에는 어떤 영향이 미칠지 벌써부터 관심이 집중되고 있다. 낙관론자들은 밸리가 LA로부터 분리되면 주택가격이 급등할 것으로 기대하는 반면, 상당수의 부동산전문가들은 잠재적인 이익이 실현되기에는 많은 시간을 요하며 또 그 효과도 최소한에 그칠 것이라고 신중론을 편다. 밸리가 LA로부터 분리된 독립시로 될 경우 주택 및 비즈니스 부동산에 미칠 영향을 다각도로 살펴본다.


단기급등 기대는 무리
밸리가 LA로부터 분리될 경우 LA의 ‘모든 나쁜 것’들로부터 해방되고 살기좋은 곳으로 새롭게 태어날 것이라는 기대는 어쩌면 막연한 기대일 뿐 일수도 있다. 분리된 ‘새 밸리’가 과연 어떤 모습으로 어떻게 새롭게 태어나느냐에 따라 밸리의 부동산은 가격이 급등할 수도 아니면 많은 세월이 걸릴 수도 있다.

타지역 거주자들의 밸리로의 대거 유입, 그로 인한 부동산시장의 붐에 걸림돌로 작용할 장애물들은 적지 않다. 전문가들은 ▲새 밸리 시정부의 세수확보를 위한 과제와 ▲조닝(zoning) 변화, ▲시정부 서비스의 일시적 저하, 그리고 ▲LA에 지급해야되는 연간 2억8,800만 달러에 달하는 소위 ‘위자료’는 밸리 부동산 시장에 대한 지나친 기대에 찬물을 끼얹을 수 있는 요인들이 될 것으로 예측한다.

또 밸리 부동산에 긍정적으로 작용할 요인들인 ▲밸리지역 개발계획 ▲빌딩 신축 프로젝트 ▲시정부 서비스 개선 ▲새 교육구등이 실제로 실현돼 밸리가 구상하고 있는 최적의 여건을 조성되기 위해서는 상당한 기간이 소요된다. 즉 이들 요인들은 점진적으로 구현되기 때문에 밸리가 기대처럼 ‘부동산시장의 낙원’이 되기 위해서는 세월이 필요하다.

결론적으로 밸리 분리가 밸리 부동산 시장에 긍정적 효과를 가져올지 부정적 영향을 미칠지를 판단하기에는 아직은 시기상조라는데 대해서는 부동산 전문가들이나 경제계, 학계의 의견은 일치하고 있다. 한마디로 과연 밸리가 우수한 질을 갖춘 새로운 도시로 거듭날 수 있느냐에 밀접하게 달려있다. 밸리의 범죄율이 감소하고 학교의 질이나 교통이 개선되고 고용이 창출될 때 비로소 밸리 분리로 인한 긍정적 효과가 100% 나타날 수 있다는 것이다.

웨스트힐스의 공공정책 컨설팅회사인 시빅센터그룹의 디렉터 밥 스캇은 “밸리가 새로운 도시로서 바람직한 생활여건과 거주자들이 바라는 조건을 충족시켜 줄 수 있다고 판단되면 밸리의 주택 가치는 상승할 것”이라고 전망하며 “그러나 이같은 변화는 천천히 진행될 것이며 몇 년이 걸릴 것”으로 예측했다.

조닝, 즉 토지사용허가는 밸리 부동산 시장의 전망과 관련 최대의 이슈가 될 것이라고 주거 및 상업용 부동산 컨설팅회사인 코스몬트사의 사장 래리 코스몬트는 전망한다. 그는 새로 마련될 조닝 규정이 상당기간동안 밸리의 주거용 부동산 개발에 악영향을 미칠 것이지만 그럼에도 불구하고 (밸리 분리는)’단기적으로는’ 기존 주택의 가치는 올리게 될 것이라고 예측했다.

새로 마련될 밸리 도시개발 매스터플랜(여기에는 교통 주거 지진안전문제등 수많은 쟁점들이 포함된다)은 공청회에 회부돼 장기간의 토론을 거쳐야 하고 또 환경적 영향에 관한 검토도 이루어져야 하는 만큼 많은 시간이 소요되고, 매우 가변적이다. 코스몬트는 “정치적인 불확실성보다 앞으로의 밸리 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠 것은 없을 것”이라고 단적으로 표현한다.

새로운 밸리의 매스터 플랜은 밸리 분리 지지자들이 내걸고 있는 소위 ‘비전 20-20’라 불리는 20년 장기계획. 이 플랜은 새 밸리와 인접 5개 도시가 융화를 이뤄 협조하고, 소매상점과 주택이 공존하는 타운센터 건설에 초점을 맞추고 있다. 타운 센터는 교통이 편리하고 학교와 소방서등 여러 가지 시정부 기관이 들어서는 것은 물론이다.

샌퍼난도 밸리 경제연합(EASF)이 마련한 이 매스터플랜은 밸리가 분리될 때 가장 바람직한 결과를 가져올 수 있지만 만약 분리가 되지 않을 경우라도 실행될 것이라고 EASF회장 브루스 에커먼은 밝히고 있다.

일부 비판자들은 밸리분리로 인한 이익의 대부분은 개발업자들이 취하게 될 것이라고 지적한다. 부동산 매도에 따른 세금(documentary transfer tax)이 LA에서보다 낮아져 그로 인한 돈은 대 개발업자의 주머니에 들어가게 될 것이기 때문에 브로커와 개발업자들이 전폭적인 지지를 보내고 있다고 ‘하나의 LA’ 공동설립자인 사만타 스티븐스는 꼬집는다.

밸리분리에 대해 비즈니스에서 더 많은 지지를 보내는 이유는 간단하다. UCLA앤더슨 경영대학원의 부동산 지먼 센터 디렉터 스티브 콜리는 “새 밸리시에서는 LA에서보다 비즈니스 부동산 개발이 용이하고 비용도 저렴하다. 그러나 단독주택 개발은 어려울 것’이라고 설명한다.

시정부는 세수부족을 메우기 위해 다른 새로운 세금을 부과할 공산도 크다. 새 밸리시는 쉽게 세수를 메우기 위해 큰 리테일 스토어나 기업들을 유치할 것이며 세수입이 적은 주거용 프로젝트에 대해서는 우선 순위에서 뒷좌석을 내 줄 것이라고 USC 루스크 부동산 센터의 디렉터 스투어트 가브리엘은 예상한다.

또 LA에 지급해야 되는 연간 2억8,800만달러의 분리 보상금은 보다 쾌적한 생활공간을 만들려는 새 밸리시의 적지 않은 부담이 돼 개발에 중대한 걸림돌로 작용할 것이 틀림없다. UCLA의 콜리는 “만약 깨끗한 이혼이었으면 밸리의 부동산 시장에 매우 우호적인 영향을 미칠 것이지만 한마디로 지저분한 이혼이 될 것 같다”는 말로 밸리 분리가 이 지역 부동산 시장에 가져올 영향을 표현한다.

그러나 분리가 좋은 결과를 가져온다고는 확신할 수 없지만 분리로 인해 밸리 부동산 시장에 악영향이 미치지는 않을 것이라는데 대해서는 많은 전문가들도 의견이 일치되고 있다.