융자 사전승인부터 받아라

2002-07-11 (목)

크게 작게

▶ 주택구입시 유의할 점

주택을 구입할 때는 유의할 점이 많다. 처음 집을 사는 사람들에게는 더욱 그렇다. 이미 주택을 구입해 나름대로 경험을 쌓았다고 해도 시간이 지나면서 여러 가지 변화가 있을수 있으므로 신중한 판단이 필요하다. 조그만 부주의로 인해 뜻하지 않은 금전적, 정신적 고통을 당하는 경우가 많기 때문이다. ‘주택 구입시 바이어가 알아두어야 할 점’을 정리했다. 주택 구입은 일생에서 가장 중요하고 어려운 결정의 하나이다. 적당한 주택을 고르는 것도 그렇고 에이전트 선택도 소홀히 해서는 안되는 부분들이다. 주택 구입 과정에서 불필요한 비용을 지출할 수도 있고 자칫 시가보다 더 비싸게 살수도 있다. 주택을 구입할 때는 다음과 같은 절차를 염두에 두는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다.

■ 사전 융자를 받아 놓는다.
주택을 구입하겠다고 결정했다면 오퍼를 넣기 전에 모기지 은행으로부터 미리 융자 승인서를 받아 놓고 오퍼를 내라. 융자브로커를 통해도 좋고 은행에 직접 신청해도 된다.

브로커를 통했다면 브로커가 아니라 은행으로부터 사전 융자 승인서를 받아야 한다. 브로커는 은행과 융자 신청자를 연결해주는 중간 역할만을 담당하기 때문에 융자에 대한 권한은 없다. 그러나 ‘사전 융자 승인서’(mortgage prequalification)를 받았다고 해서 모기지 은행에서 꼭 융자를 해준다는 것은 아니라는 점도 명심해야 한다.

모기지 회사로부터 사전 승인을 알리는 편지나 승인서를 받았다면 이는 주택을 구입할 때 필요한 일정 금액을 빌려줄 수 있다는 것을 의미하지만 여기에는 조건이 붙는다. 만족할 만한 주택 감정 결과가 나와야 하고 융자 신청자의 직업 상태나 크레딧이 좋아야 한다. 또 보통 60일간 정도만 유효 기간을 주는 것도 기억해야 한다.

주택 융자를 신청하기 전에 보통 FICO라고 부르는 크레딧 점수를 확인해 봐야 한다. 융자회사들은 FICO점수를 기준으로 융자 여부를 결정하게 되는데 개인의 부채정도, 직장 근무기간, 연체 등등의 크레딧 관련 기록을 종합해 점수로 환산하는 방식이다.

만일 크레딧 상에 잘못 기재된 사항이나 부정확한 정보가 올라가 있다면 FICO점수가 낮아지게 되므로 이를 바로 잡아야 한다. 크레딧 기록과 FICO점수는 인터넷 웹사이트 www.myfico.com을 이용해 쉽게 볼 수 있다. 비용은 12달러95센트이며 FICO점수를 올리는 방법도 함께 알려준다.

■ 능력 있는 에이전트를 고른다.
제대로 된 주택을 찾아줄 수 있는 능력 있는 부동산 에이전트를 만나는 것도 중요하다. 최근에 집을 산 친구나 잘 아는 주변사람들의 추천을 받는 것도 좋다. 또 선택한 에이전트가 집을 사려는 지역에서 매매를 한 경험이 있는지도 알아본다.
A라는 도시를 예로들면 동네가 다른 남쪽과 북쪽 지역에 위치한 주택을 한 에이전트가 모두 알고 있다고 생각하지는 말라는 것이다.

또 바이어측 에이전트는 보통 주택을 팔려고 내놓는 셀러측 에이전트와 커미션을 반반씩(50%)나누는 것이 관례이다. 그렇다고 이런 커미션 관례를 먼저 물어볼 필요는 없다. 바이어측 에이전트가 주택을 구입하는 대표 에이전트로 임명한다는 서류에 서명을 해달라고 요구하면 절대 30일을 넘지 않도록 한다.

또 주인이 직접 내놓는 집(sell by owner)을 구입할 경우 커미션은 누구에게 받을 것인지를 바이어측 에이전트에게 미리 확인해야 한다.
집을 판 주인이 바이어측 에이전트에게 커미션을 주지 않겠다고 버티면 집을 구입한 바이어가 커미션을 대신 지불해야 하는 경우도 있기 때문이다.

■ 에이전트에게 마켓 분석표(CMA)를 요구하라.
마켓 분석표(CMA)는 부동산 에이전트가 집을 내놓는 셀러에게 주변 주택 시세를 비교해 보여주는 분석자료이다. 그렇다고 셀러만을 위한 것은 아니다.
바이어도 이 자료를 요구해 주택 시세를 알아볼수 있다.

오퍼를 내기 전에 에이전트에게 CMA를 요청해 주변 주택들이 얼마에 팔리고 있는지 알아보는 것이다. CMA에는 최근 주변에서 팔려나간 주택 가격과 리스팅 기간이 끝난 주택의 요청 가격 등이 수록돼있다.

경험 많은 에이전트라면 CMA에 나와있는 모든 주택들을 살펴보고 분석한 후 바이어가 올바른 가격에 주택을 구입할 수 있도록 할 것이다. 서면으로 작성된 CMA 없이 주택 오퍼를 넣는 다는 것은 바람직한 일이 아니다.

■ 문제 있는 집은 피하라.
주택을 구입할 때 최악의 시나리오는 셀러가 밝히지 않은 심각한 주택의 결함이다. 팔려고 내놓은 주택의 문제점은 셀러와 부동산 에이전트가 서면으로 이를 공개해야 한다. 그러나 일부 셀러들은 이런 문제점을 공개하지 않을 수도 있다.
최근 가주 항소법원에 계류된 ‘잔슨 대 시걸’ 케이스를 예를 들어보자. 셀러가 배수시설의 결함을 밝히지 않았다.

바이어가 집을 구입한 후 비가 올 때마다 차고는 물론이고 집안에까지 물이 넘쳐 들어오는 것을 알았다. 이웃에 따르면 셀러가 이미 이런 심각한 배수 문제를 잘 알고 있었다는 것이다.

이런 주택을 만나지 않는 가장 좋은 방법은 셀러에게 모든 문제점을 서면으로 작성해 달라고 요구하는 것이다.
또 인스펙션을 철저히 받아야 한다. 계약서를 작성할 때 인스펙션을 받아본 후 전문가의 만족할 만한 진단이 없을 경우 주택 구입을 포기한다는 조건을 달아 놓는 바이어들도 있다.

주택을 인스펙션 하는 전문가를 제대로 고용하는 것도 중요하다. 주택 인스펙터는 지역 전화번호를 통해 찾을수도 있고 주택인스펙터협회(American Society of Home Inspector)가 운영하는 공식 웹사이트 www.ashi.com을 열람하거나 (800)743-2744로 문의해 소개받을 수도 있다.
<김정섭 기자>
johnkim@koreatimes.com