에스크로시 집이나 건물을 사고 팔 때, 아니면 재융자시, 종종 많이 듣는 질문이 있다. 그것은 바로 타이틀 보험(Title Insurance)에 관한 것이다. 일문일답식으로 타이틀 보험을 정리한다.

◇타이틀 보험이란 대체 무엇인가.
부동산을 사고 판다는 것은 보통 사람의 일생에서는 가장 중요한 결정 중 하나이다. 집이나 빌딩, 기타 부동산을 사는 일에 있어서, 은행이나 금융기관이 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때는, 그 부동산이 확실히 새 주인의 것이고, 서류상 아무런 문제가 없기를 바란다.

금융기관에서 융자를 받지 않고 100% 현금으로 부동산을 양도받는 바이어의 입장에서도 마찬가지다. 타이틀 보험은 이를 조사하고 보장하는 것이다. 한마디로 소유권을 증명하고 보증하는 보험인 것이다.

◇타이틀 보험회사는 무슨 일을 하나.
타이틀 보험회사는 매매되는 부동산에 대한 모든 등기 서류들(Recorded/Recording documents)을 조사하게 된다. 더 나아가서, 부동산 주인/양도인이 확실히 그 부동산을 팔 수 있는지, 부동산을 담보로 한 은행 빚이 얼마나 있는지, 소유권에 아무런 하자가 없는지, 서류상의 문제를 조사, 확인, 보증해준다.

에스크로가 끝난 후 부동산과 연관된 어떤 결격 사항으로부터도 손해 받지 않게 예방과 보장이 확실하게 되는 것이다. 이때 바이어가 특히 유의해서 보아야 할 사항이 있는데, 에스크로 중에 보험회사가 제공하는 Title Preliminary Report를 세세히 검토하여 이 부분을 꼼꼼히 짚고 넘어가야 한다.

◇타이틀 보험은 꼭 들어야 하나.
에스크로나 타이틀 보험 없이 함부로 부동산의 명의 이전/양도하는 것은 위험한 일이다. 이유는 간단히 말해 부동산 양도 증서(Grant Deed/Quitclaim Deed)만으로는 소유권을 완전 보장받지 못하기 때문이다. 때때로 부동산에 배상청구나 법적 문제가 걸려 있고, 담보로 잡혀 있어, 명의 이전/양도 후에도 문제가 충분히 야기될 수 있기 때문이다.

◇타이틀 보험은 누가, 언제 내는 보험인가.
캘리포니아에서는 셀러가 Standard Insurance Policy를 바이어를 위해 들어주고 보험회사로부터 보호받게 해준다. 보험료는 셀러가 내는 것이 관례이다. 매매시 한번만 내며, 매매 액수에 따라 보험료가 정해진다.
바이어가 금융기관에서 융자를 받고자 할 때는 미 토지협회 보험 (American Land Title Association Policy-ALTA)에 가입하도록 요구된다.

은행에서는 융자금액이나 융자 액수의 125%를 유사시 보험으로 커버 받을 수 있기를 원하고, 자신들의 부동산에 대한 소유권을 보장받기 요청하기 때문이다. 보험료 가격은 상대적으로 Owner’s Policy보다는 현저히 낮고 바이어가 부담하게 되어 있다.

◇타이틀 보험은 자동차, 화재 혹은 생명보험 같은 것과 무엇이 틀린가.
자동차, 화재, 생명보험 같은 것은, 미래에 발생할지도 모를 불상사에 대해 배상을 보증해 주는 것인데 반해, 소유권 보증보험은 소유권 이전 등기 전에 이미 있었으나 보험에 가입했을 당시 드러나지 않았던 모든 결격사항으로부터 오는 손실을 배상할 것을 보증하는 보험이다. 어떻게 보면, 토지 재산 소유권에 어떠한 피해나 손상이 올 때, 자동차나 생명, 화재 보험 등과 같이 소유권 보증보험회사가 대신 변상해주는 것이라 하겠다.

◇사업체를 사고, 팔 경우에도 타이틀 보험을 들어야 하나.
사업체를 매매하는 과정에서는 소유권 보증보험이 관여되지 않는다. 토지 재산권에 대해 제3자의 배상청구로부터 보호받으려면, 또 소유권에 대해 보장받으려면, 타이틀 보험을 꼭 가입하여 부당한 손해를 입지 말아야겠다. (213)389-8300