각 나라마다 생활양식이 다르듯 땅이나 부동산 소유의 형태도 그러하다.
한국에서는 부동산을 소유할 때 대부분 단독명의로 하는 경우가 많지만 우리가 살고 있는 미국에서는 현재 거주하는 주택은 대부분이 부부 공동명의로 소유하게 된다.

투자용 부동산 역시 부부, 부모나 자녀 공동소유로 하거나 패밀리 트러스트나 파트너십으로 소유하는 경우가 많다.

부동산의 소유형태는 각자 처해진 환경과 경제적인 상황, 세금납부 기록과 현황, 유산상속 계획과 가족의 구성 및 이혼 가능성 여부, 사망 가능성 여부 등 모든 조건을 고려해야 한다.

언제나 문제가 되고 있는 명의 소유형식으로는 Tenants in Common, Joint Tenancy, Community Property가 있으며 이들 소유권의 장단점과 특징을 명확하게 이해하여 적절한 소유형태를 선정해야 한다.

예를 들면 부부가 부동산을 소유하다가 한쪽이 사망했을 때 생존해 있는 배우자에게 돌아가는 재산과 세금이 부동산 소유형태에 따라 많이 달라질 수가 있다.

이는 자녀들에게 돌아가는 상속여부도 동시에 달라질 수 있으며 세금을 산출하는 기본형식도 달라지게 마련이므로 적절한 소유권 형태를 선택하면 많은 세금을 줄여 금전적인 손실을 줄일 수가 있다.

이민 역사가 짧은 한인들은 아직 이에 대한 상식의 부족, 자신의 재산 상태와 미래 계획은 전혀 고려하지 않고 주위 사람의 의견이나 조언을 받아들여 쉽게 소유형식을 결정해 버리는 사례가 허다한데 이는 위험천만한 발상이다.

부동산 소유주들이나 바이어들은 명의를 이전할 때마다 반드시 부동산 전문 변호사와 상의하여 자신에게 가장 적절한 유리한 형태의 소유권을 택하는 현명함이 요구된다.

그러면 흔히 혼돈을 불러일으키는 Grant 집문서와 Warranty 집문서, 또 Quitclaim 문서의 차이점은 무엇일까.

이에 대해 간단히 설명하면 우선 Grant는 캘리포니아의 부동산 거래에서 가장 빈번하게 사용되는 문서로 이 문서를 받는 인수자는 ▲해당 부동산을 현 인수자 외 다른 사람에게 양도 이전한 사실이 없다는 것과 ▲부동산을 담보로 한 채권자가 없다는 것을 보장받는다.

반면 Quitclaim은 양도자에게만 속한 모든 권리와 이권을 인수자에게 넘긴다는 문서이며 위에 명시한 Grant와는 달리 양도자의 약속과 보장은 포함되지 않는다.

Warranty 문서와 Grant 문서의 공통점은 양도자의 보장과 약속이 포함되어 있으나 Warranty는 부동산 매매 때만 사용되는 경우가 많았다. 그러나 문서 보험(Title Insurance) 사용이 일반화되면서 이 Warranty 집문서는 잘 쓰여지지 않는다. (213)389-8300