주택 상환금을 조금씩 더 내고 조기 페이오프 하는 한인들이 늘고 있다. 증권 시장이 아직 신통치 않은 요즘은 더욱 그렇다. 손실의 위험성이 많은 증권에서 돈을 뽑아 모기지를 갚아나가면 페이오프 기간이 크게 줄어들기 때문이다.


54세의 A씨(여)는 얼마전 30년 고정으로 주택 모기지 재융자를 했다. 이자율이 낮아 페이먼트가 무려 200달러나 줄어들었다. 그러나 A씨가 재융자를 결정하기까지 적지않은 고민이 뒤따랐다. 30년동안 융자금을 갚으려면 A씨가 75세까지 일을 해야 하지만 최저 수준의 이자율에 대한 유혹을 떨쳐버리기가 힘들었다.

이것은 A씨만의 고민이 아니다. 중장년층에게는 30년 고정에 따른 융자금 페이오프 부담이 적지 않다. 그렇다고 15년 만기의 융자를 하자니 월 페이먼트(상환금)가 늘어나 더욱 큰 부담이 된다.

A씨는 재융자를 하면서 차선책을 택했다. 월 페이먼트 부담이 많은 15년을 포기하고 30년 만기 융자를 선택하는 대신 월페이먼트를 조금씩 더 내기로 한 것이다.
A씨의 이자율은 6.75%로 매달 100~200달러를 페이먼트에 더 얹어 보낸다.

재융자에 따른 200달러 절약분으로 월페이먼트를 더 내면 융자금을 조기 페이오프할수 있다. A씨의 목표는 20년동안 융자금을 다 갚아 내집으로 만든다는 계획이다.
A씨처럼 월페이먼트를 더 내면 융자기간이 얼마나 줄어들까.

30년 고정 7% 이자율로 15만달러를 융자했다고 가정해보자. 이 경우 월페이먼트는 997.95달러이다. 매달 25달러씩 더낼 경우 30년동안 내야할 이자를 1만9,201달러나 절약하게 되고 융자금을 2년 일찍 페이오프 할수 있게 된다. 따라서 총 페이먼트 기간은 30년이 아니라 28년이 되는 셈이다.

만일 100달러씩 매달 더 낼때는 총 58,000달러의 이자를 줄일수 있고 페이오프 기간도 대략 7년정도 절약돼 22년이 조금 넘으면 모든 융자금을 상환하게 된다.
또 수입이 일정치 않아 목돈이 생길때마다 돈을 더 낼수도 있고 부모로부터 목돈을 받아 이를 모기지 상환에 사용할 수도 있을 것이다. 직장인은 매년 받는 보너스를 아예 주택 상환금으로 사용하는 경우도 있다.

첫해만 1,000달러를 한꺼번에 더 낸다면 이자는 6,385달러가 절약되고 페이먼트 기간은 7개월정도 줄어든다. 5년동안 매년 1,000달러씩 더 낸다면 2만5,000달러 절약에 기간도 30개월 정도 단축된다. 일찍 돈을 낼수록 이자 절약 금은 더 많아져 상환 기간도 그만큼 짧아진다. 융자회사마다 상환금을 2주에 한번씩 내는 ‘격주’(biweekly) 프로그램을 권장한다.

1년은 52주이므로 ‘격주’로 내면 총 26회가 된다. 이는 1년에 13개월에 해당하는 페이먼트를 내는 것과 같으며 페이먼트 기간은 7년 넘게 줄어든다.
하지만 ‘격주’ 프로그램에서는 유의할 점이 있다.

융자회사마다 조금씩 다르지만 ‘셋업’비용이라는 명목으로 200~400달러의 계약금을 받고 있으며 매번 낼때마다 3~4달러의 수수료를 지불해야 하는 경우도 많다. 이 때문에 많은 전문가들은 ‘격주’ 프로그램 가입을 권장하지 않는다. 이들은 “격주 프로그램이 월페이먼트를 1년에 13번 내는 것과 같으므로 한달 페이먼트를 더 내는 것이 더 낳다”고 조언한다. 한달 페이먼트를 12개월로 나누어 이를 매달 페이먼트에 더 가산해 보내는 방법이다.

페이먼트가 997달러95센트라면 12개월로 나눈 83달러17센트를 추가해 1081달러12센트를 내는 것이다. ‘격주’로 내는 것과 같이 페이먼트 기간이 줄어들고 ‘숨겨진 추가 비용’을 내지 않아도 된다. 이 방법이 번거롭다고 생각되면 연말에 한달치를 추가로 보내도 이와 비슷한 절약효과를 가져온다.