우리 한인들은 좁은 한국 땅에서 살아와서 인지 광활한 미국의 대도시 즉 LA, 뉴욕, 시카고 등지에서 한인타운을 형성하면서 부동산이나 자기 사업체를 사들이고 나아가서는 투자성 건물인 아파트, 샤핑센터, 오피스 빌딩 그리고 빈땅 등을 착실히 사들이고 있다.

사람이 이 세상에서 소유할 수 있는 재산 중에 부동산을 빼놓을 수 없는데 외국으로의 투자, 즉 미국과 같이 광활한 땅과 투자가치가 무한한 곳을 택해 세계 경제에 참여할 수 있다는 현실 개척이 더욱 중요한 의미를 지니고 있다고 보겠다.

캘리포니아주의 경우 부동산이나 사업체 매매 때 구매자가 가질 수 있는 권리를 취득하는 과정에서 거쳐야 하는 것이 에스크로(Escrow)다.
아직 부동산 거래를 한번도 해보지 않은 초기 이민자들에게는 생소한 에스크로 전반에 대해 쉽게 설명해 보기로 하겠다.

우선 에스크로란 캘리포니아 에스크로법 섹션 17003의 파이낸셜 코드에 의해 명의이전을 위해 명의가 완전히 넘어갈 때까지 자금이나 양도증서, 기타 서류들을 보관 관리하는 것이라고 간단히 설명할 수 있다.

이를 다시 쉽게 설명하면 부동산이나 사업체를 사고 팔 때, 셀러의 부동산이나 동산 소유권에 관한 모든 증서와 바이어의 매입금 등을 에스크로에 공탁해 두었다가, 매매가 완전히 끝나면 서류와 기금을 돌려주어야 할 곳에 돌려주는 기관이 바로 에스크로이다. 그렇다면 "왜 에스크로라는 절차가 필요한 것일까요"라는 질문이 나올 수 있다.

부동산 또는 사업체를 매입하고자 하는 바이어나 그것을 매각하고자 하는 셀러, 모기지 융자를 대출해 주는 렌더, 모기지 융자를 대출 받는 융자 인출자 등 모두는 이 모든 절차가 끝날 때까지 서류와 기금이 안전하게 보유되기를 바란다.

이런 이유로 에스크로는 서류와 기금이 에스크로에 공탁되어 있는 동안에는 어떤 누구도 여기에 손을 댈 수 없도록 할 책임과 의무가 있다. 물론 명의가 완전히 이전되거나 융자 절차가 끝남과 동시에 기금과 서류를 각 소유주에게 전달해야 할 의무도 있다. 이런 필요에 의해 소비자들은 융자나 혹은 부동산 매매 과정에서 에스크로를 통하게 된다.

에스크로를 열지 않고 소유권 명의이전, 채무, 세금미납 등 제반 문제가 제대로 처리되지 않은 부동산이나 동산을 취득했을 때 모든 부채와 법적 문제에 대한 책임을 구매자가 지게 되므로 에스크로를 열지 않는 매매는 위험부담이 크다.

에스크로 과정에서는 매매대금의 지불, 매매서에 기재된 쌍방의 합의내용, 소유권 명의이전, 소유권 보존을 위한 부채, 세금, 보험문제, 소유권의 등기 등 일체의 요구사항이나 협의 사항이 대행된다.

캘리포니아주법은 반드시 에스크로를 거치게 되어 있지는 않다. 그러나 주류판매 사업체에 대해서는 주정부 주류통제국(Department of ABC)이 에스크로를 열 것을 강력히 요구하고 있다. 에스크로 담당자는 개인의 의견이나 법적 자문을 해서는 안 된다.

또 개인의 거래비밀을 보장해 주어야 하며 해당관 계자 이외에는 모든 정보가 누설되어서도 안 된다. 에스크로 담당자는 엄정 중립을 지켜 일 처리를 공정하게 처리하여야 할 의무가 있는 것이다. 그러므로 거래 완성을 기술적인 능력과 공신력이 있는 에스크로가 필요하게 된다. (213)389-8300