주택 구입 시기를 놓고 "언제가 살 때냐"라고 묻는다면 가장 많이 나오는 답이 "지금이 살 때"이다. 그 의미는 곧 구입 희망자가 주택을 필요로 할 때라는 의미와도 상통하는데 집을 살 사람이라면 자신이 책임질 수 있는 가격과 조건 하에서는 언제가 됐건간에 구입 적기가 따로 없다는 것이다.
그렇다면 지금 주택이 필요한 소비자의 경우 현재의 조건을 객관적으로 분석해 볼 필요가 있다. 최근 주택 시장은 미 전국적으로 바이어스 마켓을 유지하고 있다. 즉 주택 구입 가능자보다 매물로 나온 주택이 많아 바이어가 선택의 폭이 넓고 가격을 낮춰 구입할 수 있다는 해석이다. 게다가 모기지 이자율은 상당히 낮은 수준으로 주택 구입자들에게는 여러모로 구입적기가 될 수밖에 없다.
주택을 구입할 때 가장 먼저 해야 할 일은 은행이나 모기지 회사 등과 같은 융자회사로부터 사전 승인을 받아야 한다는 점이다. 사전 승인(Pre-Approval)은 융자회사로부터 편지나 증서형식의 서면으로 받아야 하며 이를 들고 샤핑에 나서면 준비가 됐다고 볼 수 있다.
사전 승인을 받은 후엔 실제 샤핑에 들어가야 하는데 여기서 구입자들이 반드시 집고 넘어가야 할 부분이 있다. 바로 셀러 또는 그 에이전트에게 판매조건을 자세히 질문하는 것이다. 주택 구입 준비를 마친 소비자가 구입 오퍼를 넣기 전에 반드시 질문해야 할 5가지 사항을 살펴보도록 한다.
▲셀러가 이 집을 왜 파는가
매물로 나온 주택에서 수년간 살며 즐겨왔던 셀러가 자신이 아낀다는 아름다운 집을 팔 때는 반드시 이유가 있기 마련이다. 바이어는 그 이유를 셀러, 혹은 리스팅 에이전트에 자세히 물어볼 수 있다. 놀라운 사실은 상당수 에이전트가 왜 셀러가 그 집을 팔려고 하는지 모르고 있다는 것이다. 때때로는 셀러나 에이전트 측에서 매매 이유를 밝히기를 꺼려할 때도 있다. 이같은 경우는 일단 집에 문제가 있다고 해석하면 된다.
또 하나 주의 깊게 질문할 것은 소유주가 부부인 경우 이혼 때문에 집을 파는 것이 아닌가 하는 부분이다. 이혼일 경우 바이어는 2명의 셀러와 거래를 해야하는 불편함까지 생길 수 있고 이로 인해 각종 수속이 지연될 수도 있다.
▲셀러가 집을 얼마에 주고 구입했는가
주택의 구입 가격은 공공 기록이므로 반드시 공개돼야 한다. 따라서 리스팅 에이전트가 이를 밝히지 않거나 잘 모르고 있다면 일단 문제가 있는 에이전트라고 보면 된다.
셀러의 주택 구입 가격이 중요한 이유는 오퍼가 오갈 때 가격 협상의 여지가 얼마나 있는지를 판단할 수 있기 때문이다. 예를 들어 40만달러에 나온 집을 셀러가 10만달러 주고 샀다면 상당 폭의 가격 조정이 있었음을 파악할 수 있다. 만약 40만달러에 나온 집을 35만달러에 샀다면 셀러가 적어도 손해를 보지 않기 위해 35만달러에 수수료 등을 포함 가격 이상에 집을 팔 것이라는 예측도 해 볼 수 있다.
▲셀러측 요구 가격이 어떻게 결정 됐는가
흔히 시장에 나온 매물들의 가격은 상당히 주관적으로 책정됐고 현실에 맞지 않는 경우가 있다. 이를 좀더 정확히 계산하려면 서면으로 된 비교시장분석(CMA, Comparative Market Analysis) 정보를 통해 따져봐야 한다. 비교시장분석은 보통 바이어의 에이전트가 작성하는데 이웃에 있는 주택들의 요구 가격과 실제 매매가격 등을 토대로 마련하게 되며 이를 통해서만 해당 주택의 정확한 가치를 측정할 수 있다.
▲셀러가 주택의 문제점을 서면으로 공개하는가
미국내 대부분의 주는 주법에 의해 셀러가 판매주택의 문제점을 서면으로 공개(Written Seller Disclosure Statement) 하도록 되어 있다. 이를 통해 바이어가 사전에 문제점을 발견할 수 있고 나아가서는 나중에 발생할 수 있는 법적인 소송을 예방할 수 있다.
▲주변의 이웃이나 지역사회에서 집에 영향을 주는 계획 등이 있는가
셀러나 리스팅 에이전트들은 해당 지역에서 벌어지고 있는 개발 상황이나 각종 공사 등에 대한 계획들을 알고 있다. 바이어 입장에서는 가능한 한 질문을 많이 해 이같은 계획들을 알아봐야 한다. 이같은 정보는 차후에 주택 가격에 악영향을 미칠 수도 있는 반면 어떤 경우에는 재개발 등을 통해 주택가격이 올라 상당한 이익을 볼 수도 있기 때문이다. chrisko@koreatimes.com
