일반적으로 융자 승인의 조건은 거의 주택융자 때와 비슷하나 상업용 부동산에서는 일반 주택보다는 훨씬 세밀한 심사기준이 도입된다. 이러한 기준 중에서 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 것이 바로 부동산에 대한 감정이다.

주택융자의 경우 감정사가 집을 방문, 주택의 노후성 및 주변 시세로 감정가를 산출하게 되는데 상업용 부동산의 경우에는 이외에도 해당 부동산에서 창출될 수 있는 임대수입 등이 감정가 산출에 있어 주요한 요인이 된다. 이는 상업용 부동산이 수익을 창출하는 부동산(Income Property)이기 때문이며 이 자료에 따라 부동산 융자의 성패가 좌우된다고도 할 수 있다.

따라서 건물을 매입하고자 할 때는 건물의 세입자가 얼마나 오랫동안 임대차 계약을 맺었는지, 그리고 임대수입은 어떤지를 잘 조사해야 하고 또한 건물의 유지 또는 보수에 들어가는 관리비용을 제외한 임대수입이 매월 융자금을 상환하는지를 따져봐야 할 것이다. 전체적인 임대수입은 셀러의 세금보고서를 보면 바로 알 수 있고 그리고 임대의 안정성은 임대차 계약서 등을 보면 쉽게 정리될 수 있다.

임대수입과 함께 중요하게 살펴볼 것이 건물의 노후성 내지 보수비용이다. 예를 들어 해당 건물에 석면이 들어 있다면 석면을 제거해야 하는 비용이 추가로 책정돼야 하므로 임대수입 등이 안정적으로 높게 책정되었다 하더라도 건물 자체에 대한 감정가는 낮게 책정될 수밖에 없으며 이는 대출기관이 융자를 꺼려하게 되는 요인으로 작용할 수 있다.

또한 건물 자체에 대한 감정 외에 부동산의 환경위해 여부를 조사하게 되는데 일반적으로 Phase 1, Phase 2라고 하는 환경영향평가서를 융자심의 때 제출하게 된다. 이 평가서는 환경오염에 대한 영향을 평가하는 것으로 사무실용 건물은 이 평가를 염려할 필요가 없으나 땅을 오염시킬 가능성이 있는 주유소, 자동차 정비업소, 세탁소, 염색업체 등이 입주 돼 있는 건물은 특히 주의할 필요가 있다. 보통 건물이 매물로 나오게 될 때에는 셀러가 미리 이러한 보고서를 준비하는 경우가 많은데 만일 문제가 있는 경우에는 건물을 매입하기 전, 해당 시에 확실한 승인을 받는 것이 바이어의 입장에서는 매입 후 발생할 수 있는 문제를 사전에 차단할 수 있는 방법이다.

다음으로 바이어가 확인해야 할 것이 세금보고서다. 앞에서도 언급되었지만 셀러의 세금보고서에 나타난 해당 건물의 임대수입이 융자금을 상환할 수 있을 정도로 안정된 수입이어야 하고 만일 건물 전체 또는 일부를 바이어가 직접 사용하게 된다면 바이어의 비즈니스 수입과 건물 일부에서 나오는 임대 수입이 대출금을 상환할 능력이 돼야 한다. 따라서 건물을 직접 사용할 경우에는 셀러의 세금보고서와 더불어 바이어의 세금보고서에 나타난 수익이 융자 심의에 있어서 커다란 요인으로 작용하게 된다.

마지막 심사 요인은 바이어의 신용도인데 비즈니스에 대한 신용도는 Dun & Bradstreet이라는 리포트를 이용한다. 그러나 이 리포트에는 잘못된 정보가 포함되는 경우도 종종 있어 사전에 검토하고 update하는 것이 필요하다.

경한수 (제일금융)(문의, 213-365-6123)