<문> 콘도를 구입하려고 한다. 얼마전 마음에 드는 콘도가 있어 오퍼를 넣었고 셀러측이 우리 오퍼를 받아들여 구입 절차를 밟고 있다. 당시 오퍼는 융자를 받게 될 경우 구입한다는 ‘조건부’였다. 우리측 부동산 에이전트는 콘도 단지의 렌트 비율이 50% 이상이기 때문에 융자를 받기 힘들다고 말하는 것이다. 대부분의 융자 회사는 전체 유닛의 25% 이상이 렌트로 나갔을 경우에는 융자를 해주지 않는 다는데 사실인지 알고 싶다.
<답> 통계적으로 전체 유닛의 25% 이상 렌트를 주고 있는 콘도 단지 내 유닛들의 모기지 연체 또는 차압 비율은 상당히 높은 것으로 나타나 있다. 주택이나 마찬가지로 콘도 역시 주인이 직접 살고 있으면 연체 또는 차압률이 아주 낮다. 많은 콘도 단지들은 이 때문에 렌트 주는 것을 금지시키거나 규제를 하고 있다. 나도 투자를 목적으로 세컨홈 콘도를 가지고 있는데 단지 내 콘도 관리위원회의 규제로 1년 이상의 렌트를 주지 못하고 있다. 어떤 콘도에서는 1년 이하의 렌트를 주더라도 관리위원회의 승인을 받도록 하고 있다. 이런 조치로 인해 내가 살고 있는 콘도 단지는 매물이 나오기가 무섭게 팔려나가고 있다. 귀하의 경우 렌트 비율이 50%가 넘는다는 말은 주인들이 그 콘도 단지에서 살고 싶지 않다는 뜻으로도 해석할 수 있다.
<문> 수개월 전 주택 융자시 변동이자율이 상대적으로 높으므로 고정 이자율을 택하라는 기사를 봤다. 부동산 에이전트로서 이 내용에 동의한다. 그러나 요즘의 변동이자율은 기간에 따라 4.5~6%로 아주 낮은 편이다. 이 정도면 권해도 되지 않겠는가.
<답> 지난 수개월 동안 변동이자율이 주택 구입자 또는 재융자 신청자들에게 인기를 끌고 있는 것이 사실이다. 변동이자율은 일정 지수와 이에 따른 추가 변수를 더해 결정하게 된다. 예를 든다면 변동이자율(ARM) 지수가 4%이고 마진이 2%라면 변동이자율은 6%가 된다. 만일 5년 동안만 해당 주택에서 살겠다고 마음을 먹는다면 5년 변동이자율을 사용하는 것도 좋다. 5년 후에는 마켓 시세에 따라 이자율이 올라갈 수 있기 때문이다.
<문> 우리 부부는 곧 집을 팔려고 하는데 순수익이 25만달러 정도 나올 것 같다. 그 후에는 이탈리아로 이주를 할까 한다. 현재 집에서 2~8개월은 더 살 것 같은데 이탈리아로 이주를 하면 세금 문제는 어떻게 되는가. 순수익이 남는다면 이에 대한 세금을 내야 할 것이라는데 미국에 또다른 주택을 구입해야 하는가. 우리 부부는 모두 시민권자이고 현재의 집에서 4년을 살았다.
<답> 25만달러의 순익에 대한 세금 면제받기 위해 또다른 주택을 구입할 필요는 없다. 연방국세청 121조항을 보면 주택을 판매하기 5년 이내에 도합 2년 이상을 살았다면 면세 혜택을 받을 수 있도록 되어 있다. 귀하는 이에 해당되므로 총 50만달러까지 면세를 받을 수 있다. 자세한 내용은 회계사와 상의하는 것이 좋겠다.
<문> 얼마전 재융자를 받으면서 융자회사에서 요구하는 불필요한 경비를 깎아 1,750달러를 절약했다. 그런데 문제가 생겼다 페이오프 날짜가 겹쳐 3일간의 이자를 종전 융자회사에 지불해야 함은 물론이고 현재의 융자회사에도 같은 기간의 이자를 내야하는 일이 생겼다. 해결할 수 있는 방법이 있는가.
<답> 있다. 하지만 기간이 짧아야 한다. 융자금액이 크지 않다면 하루 이자에 따른 금액이 많지는 않을 것이다. 구태여 따져 묻겠다면 종전 융자회사에 돈이 모두 페이오프된 정확한 날짜를 알려달라고 한 후 이를 근거로 겹치는 날짜를 계산해 돌려받을 수는 있다. 하지만 액수가 크지 않을 것이다.
