고정 이자율로 재융자를 할 때는 그 집에 얼마나 살 것인가를 고려해야 한다. 이자율을 낮춘다고 해도 조만간 이사를 갈 생각이라면 경비만 손해를 볼 수 있기 때문이다. 재융자를 받아 절약하는 이자와 소요 경비가 상쇄되는 기간, 즉 손익 분기점을 계산해야 한다는 것이다.

재융자와 기존 이자율의 차이가 클수록 손익 분기점이 짧아지고 이자율 차이가 적을수록 손익 분기점 기간이 길어지게 되는데 이 기간 이내에 이사를 간다면 불필요한 융자비용만 지불하는 셈이 되므로 별 도움이 되지 않는다.

손익 분기점에 이르는 기간은 일반적으로 생각하는 것 보다 훨씬 짧다.
92년 30년 고정으로 11% 이자율에 10만달러를 융자받았다고 가정해 보자. 융자 상환기간이 21년 남은 2002년에 15년 고정 7%로 재융자하고 3,750달러를 융자비용으로 지출했다면 31개월이면 손익 분기점에 도달할 수 있다는 것이 일반적인 계산이다. 하지만 실제는 이보다 짧다.

이자율이 줄어들고 페이먼트 기간이 짧아지므로 앞서 말한 손익 분기점에 이르는 31개월 동안 재융자를 통해 절약하는 금액은 무려 7,041달러나 된다. 이 경우 손익 분기점에 도달하는 기간은 불과 12개월이면 충분하다. 물론 이자율 차이가 크기 때문이지만 재융자를 할 때 소요경비를 상쇄할 수 있는 기간은 일반적으로 생각하는 기간보다는 훨씬 짧은 것만은 사실이다.
재융자를 할 때 중요한 것은 융자비용을 가능한 한 줄이는 것이다.

현재 융자를 가지고 있는 은행을 통해 재융자를 받게 되면 불필요한 경비를 줄일 수도 있다. 그러나 대부분의 은행들은 기존 고객들에게 좋은 조건의 재융자를 주지 않으려는 경향이 있다. 우선 한군데 이상 융자회사를 통해 알아본 다음 현재 거래하는 은행과 협상하는 것이 바람직하다.

융자비용이 들지 않는 ‘노 코스트’(no cost)라면 재융자를 해도 손익분기점은 ‘제로’가 되므로 어떠한 경우든 손해를 보지 않는다.
’노 코스트’ 융자에 대한 제의를 받았다고 해도 융자를 받기 전에 은행측이나 브로커에게 ‘노 코스트’의 의미가 어떤 것인가를 명확하게 알아보는 것이 좋다.

’노 코스트’는 ‘제로 포인트’(zero point)나 ‘제로 피’(zero fee)와는 의미가 다르다. ‘제로 포인트’는 은행에 융자 비용을 지불하거나 제3자(보통 브로커)에게 소개비를 내야하며 또 ‘제로 피’ 역시 브로커 피를 내야 하기 때문이다.

’노 코스트’란 융자회사에서 융자비용도 받지 않을뿐더러 융자비용에 가산하지 않고 소요경비를 모두 지불해 주는 것을 말한다.
만약 서류에 최종 사인할 때의 이자율이 당초의 이자율보다 높다면 은행에 이미 경비를 지불하는 것이나 마찬가지이므로 노 코스트 융자는 아닌 것이다.

그러나 ‘노 코스트’ 융자는 경비를 자신이 부담하는 융자보다는 이자율이 높다는 사실을 염두에 두어야 한다.
이 때문에 2~3년 이내에 주택을 팔고 다른 곳으로 이사를 갈 생각이라면 ‘노 코스트’를 택하는 것이 좋겠지만 오래 살 생각이라면 이 방법은 좋지 않다.