30년 고정 모기지 이자율이 7%대를 유지하고 있다. 40년만에 최저를 기록했던 지난 11월 이자율로 다시 떨어질 것 같지는 않다. 이 때문에 재융자 시기를 놓쳐 아쉬워하는 사람들이 많다. 이들을 위해 요즘 ‘파이브 원 혼합형’(Five-One Hybrid) 변동이자율이 인기다.
’혼합형’이란 초기에는 낮은 고정 이자율을 유지하다가 일정기간이 지나면 다시 마켓시세에 따라 이자율이 올라가는 변동이자율을 말한다.
최근 유행하는 ‘5년 고정, 25년 변동’이자율(파이브 원 하이브리드)은 초기 5년간은 낮은 고정 이자율을 적용하다가 나머지 25년은 일정수준까지(보통 5~6%) 이자율이 올라간다. 첫 5년 기간은 낮은 이자율의 고정 이자율을 적용하므로 이 기간 내에 집을 팔거나 페이오프 하려는 주택 소유주들에게 가장 적합한 융자 방식이다.
요즘 5년 변동 이자율은 6.46%로 30년 고정 이자율 7.33%에 비해 1% 가까이 차이가 난다. 5년이 지나면 이자율이 마켓 시세로 변하기 때문에 이 방식은 5년 이내에 집을 팔거나 페이오프를 시키려는 사람들에게는 유리하지만 장기간 집에서 살려는 소비자들에게는 맞지 않는다. 6.5% 고정으로 5년간을 유지하다가도 6년째부터 이자율이 매년 올라 11.5%로 급상승할 수 있기 때문이다.
은퇴를 앞둔 A씨는 지난 연말 15년 고정 7.625%를 5년 고정 6% 이자율로 바꾸어 12만5,000달러를 재융자했다. 현재 64세인 A는 3~4년 이내에 집을 팔고 은퇴를 할 계획이다. 어차피 집을 팔려는 생각이라면 비싼 이자율을 가지고 있을 필요가 없다는 생각 때문이었다.
30년 고정이자율은 10년 장기 재무부 채권 이자율에 비례해 오르고 내리지만 변동 이자율은 1년 국채에 영향은 받는다. 지난 11월 이후 장기 채권 이자율이 급격히 올라가면서 30년 고정 역시 크게 올라갔다.
연방준비제도이사회가 경기 부양책으로 단기금리 인하를 시도하기 직전인 1년 전(2000년 12월)만해도 30년 고정과 5년 변동의 차이는 불과 0.21%에 지나지 않아 변동이자율은 크레딧이 좋지 않거나 집을 자주 옮겨 다니는 주택 소유주들 이외에는 그다지 인기가 없었다.
그러나 최근에는 고정과 변동의 차이가 4배에 달하는 0.87%이므로 월 페이먼트 절약 효과는 아주 크다.
30년 고정 이자율 7.33%로 20만달러를 빌린다고 가정하면 월 페이먼트가 1,375달러이지만 5년 변동 6.46%라면 1,259달러를 떨어지게 되는데 5년 동안 9,000여달러의 이자를 절약하게 된다. 그러나 변동이자율로 융자를 받았다가 계획에 차질을 빚어 집을 팔거나 페이오프하지 못할 경우는 이자율이 매년 크게 뛰어오른 다는 사실을 기억해야 한다.
은행에 따라 다르지만 보통 5년이 지나면 첫 1년은 2~3% 이자율로 올리고 그 후 5년 이내에 최고 5~6%까지 올린다.
5년 변동 6.46% 이자율로 융자를 받았다고 가정하자. 융자 금액이 20만달러라면 5년 동안은 매달 1,259달러를 내게 되는데 고정 이자율 기간이 끝나는 6년째부터는 은행에서 2%를 올려 이자율이 8.86%가 되므로 페이먼트는 1,502달러로 늘어난다. 그 후 은행은 수년사이 최고 11.46%(5% 증가)의 이자율을 적용할 수 있게 된다. 이럴 경우에는 페이먼트가 10년 이내에 1,897달러까지 올라갈 수 있다.
