2002년 부동산 시장은 지난 수년간의 부동산 상승세를 계속할 것으로 전망된다. 아파트등 렌트용 주거비의 강세와 신규주택 공급이 수요를 따르지 못하는 현상이 계속될 것으로 예상됨에 따라 30만달러대 이하의 주택과 타운하우스, 콘도등 저가의 주거지를 중심으로 강세를 지속할 것으로 전문가들은 분석했다. 올 한해 부동산 전망을 각분야 한인 부동산 관계자들로부터 들어봤다.

- 9.11테러이후 부동산 시장의 냉각기류가 올해까지 계속될 것이라는 일각의 우려가 있다. 어떻게 전망하다.
성: 냉각기류가 이어지지는 않을 것이다. 경기침체에도 부동산 시장의 강세는 공급이 수요를 따르지 못하기 때문이다. 이런 현상이 계속될 것으로 보인다. 일부 지역은 테러이후에도 전혀 변함없이 강하다. 하지만 전쟁 등의 요인으로 내년 중반 이후의 상황은 예측이 어렵다.

남: 테러이후 10여일 간의 냉각기간은 있었다. 하지만 곳 풀렸고 이를 냉각으로 표현할 수는 없다. 지역별 차이는 있다. 전반적인 분위기는 강세를 지속할 것이다.
김: 98년 이후 매년 6~7% 주택가 상승률을 기록하고 있으며 금년에도 남가주에서만 10%이상의 상승세를 보였다. 테러이후 은행차압 케이스도 늘어났지만 이자율이 워낙 낮아 30~40만 달러 이하의 주택 시장은 아직도 건재하다.

-올 주택 시장의 강세가 계속되고 주택 가격의 하락은 없을 것이라는 말로 풀이된다. 이유가 있는가.
성: 90년 중반의 혹독한 불경기로 건설 경기가 침체됐었다. 신규주택 건설이 거의 중단되다 시피 했다는 말이다. 이후 경기가 회복되면서 주택 수요는 증가하고 있으나 이를 받쳐줄 신규 주택 건설이 부족하다. 주택 건설은 부지선정, 허가 등의 복잡한 과정을 거쳐야 하기 때문에 속도가 느릴 수밖에 없다. 올해 역시 이런 현상이 계속될 것이므로 주택 가격 하락은 없을 것이다.

남: 이자율이 너무 낮다. 80년 초반만 해도 이자율이 18%이상까지 치솟았었다. 지금은 7%를 오르내린다. 주택 가격이 올랐어도 페이먼트 부담은 예전보다 훨씬 줄어든 것이다. 주택 시장이 위축될 이유는 없다.

-감원 등의 영향은 받지 않겠는가. 감원이 많아지면 차압 주택도 늘지 않겠는가.

-김: 주택가 하락은 주변 주택 차압과 밀접한 관계를 가지고 있지만 요즘은 에퀴티가 많아 져 ‘부자’라는 기분들을 가지고 있다. 경제적 어려움이 닥쳐도 쉽게 집을 포기하는 현상은 없을 것이다.

-남: 실리콘 밸리등 하이테크 종사자들이 값을 부르는 대로 구입하던 시기는 지났다. 100만 달러 이상의 고급 주택 가격이 하락하고 매매가 줄어든 것도 사실이다. 고 인력의 감원 현상일 것이다. 그러나 아파트등 주거용 렌트 비용이 너무 높다. 낮은 이자율, 풍부한 에퀴티 등이 있는데 차압이란 극단적 수단을 쓸 이유는 없을 것이다.

-일부지역의 주택 가격의 상승세가 이미 크게 둔화됐다고 한다. 부동산 시장 전반에 걸친 현상이 되지 않겠는가.
성: 신규주택 건설이 활발한 지역은 이런 현상이 일어날수도 있다. 소비자들은 기존 주택보다는 신규주택을 선호한다. 더 이상 신규 주택을 건설할 곳이 없는 지역은 여전히 강세에 있다.
남: 주택이 건설될 여지가 많은 곳은 기존 주택 가격이 주춤할 수도 있다. 공급이 많으면 선택의 폭이 넓어지지 않겠는가.

-전반적인 경기 침체기에 있다. 사업체 매매는 활발한가.
방: 사업체 매매는 줄어들지 않는다. 낮은 이자율을 이용해 축적된 부동산 에퀴티를 뽑아 사업체에 투자하려는 한인들이 많아졌다. 사업체 매매는 줄어들지 않고 있다.

-한인들이 선호하는 사업체는 어떤 것이며 어떤 분야가 전망이 있다고 보는가.

방: 2001년 특이한 점은 도매업과 업소의 대형화, 프랜차이즈 화를 추구하는 한인들이 많아 졌다는 것이다. 같은 업종을 여럿 열어 대형화를 추진하고 있다는 것이다. 또 20~30대 젊은 세대의 진출이 많아 졌다. 이들은 리커, 세탁소보다는 커피점, 카페, 주스바, 신생 프랜차이즈등 노동이 심하지 않는 분야로 많이 진출한다.

-경기 침체가 사업체에 미치는 영향을 우려하는 한인들이 많다.
방: 스몰비즈니스를 찾는 한인들마다 월 1만 달러 수입을 원한다. 이 정도 수입을 올리려면 30~35만 달러의 비즈니스를 찾아야 한다. 비즈니스가 ‘황금알을 낳는 거위’는 아니다. ▲본인에게 알맞은 직종 ▲전망 ▲철저한 시장조사를 바탕으로 사업체를 선정한다면 경기 침체의 영향은 없을 것이다.

-사업체 부동산의 매매 전망은 어떤가.
남: 사업체 부동산뿐 아니라 한인사회 부동산 업계는 한국 정치에 밀접한 관계를 갖는다. 정권 말기에는 언제나 그랬다. 내년 선거를 앞두고 한국에서 유입되는 자금이 적지 않을 것이다. 또 한국에서도 미국을 보는 시각이 70년 분위기로 반전됐다. 미국을 동경하며 오겠다는 사람들이 많다. 이민이 계속되는 한 부동산 매매는 활발하게 마련이다.

성: 조기 유학 자녀들을 데리고 온 사람들이 한국에서 가져온 돈을 은행 등의 안전한 투자 처에 두었었다. 증권과 은행 이자율이 바닥으로 떨어져 손해를 보자 이를 꺼내 사업체 등에 투자하려는 사람들이 늘고 있다. 한국 정치 변동기를 맞아 이런 현상은 더욱 두드러지지 않겠는가.

-아파트, 샤핑몰등 투자성 부동산 분야는 어떤가.
성: 낮은 이자율, 증권 경기의 붕괴 등으로 이곳에 돈을 투자했던 한인들이 아파트나 샤핑몰에 몰려드는 것이 부동산 사이클의 원리다. 주택, 아파트에 이은 샤핑몰 가격 상승을 말한다. 아파트는 이미 오를 대로 올랐다는 분위기가 팽배에 투자를 망설이는 한인들이 많다. 그러나 샤핑몰은 장기간 리스에 걸려 렌트 인상이 어려우므로 맨 마지막에 오르게 되어있다. 샤핑몰 부족 현상은 내년에도 계속될 것이다.

남: 한인들의 자금력은 40~100만 달러 수준이 대부분이다. 다시 말해 200~300만 달러 규모의 투자성 부동산 구입이 가능하다는 말이다. 하지만 이런 가격대의 매물은 많지 않다. 샤핑몰이 동이 나는 현상도 이 때문일 것이다.

-공장 및 오피스 건물도 함께 오를 것 같은가.
성: 불경기와 테러의 여파로 하이테크 및 대기업 감원이 늘어나고 있다. 이로 인한 오피스 건물 공실률이 함께 증가한다. 하지만 아직 매물은 나오지 않고 있다. 공장 및 오피스 건물 등은 투자 성보다는 자신들의 필요에 의해 구입하기 때문이다. 큰 가격 인상은 없을 것으로 본다.

-올해 주택을 구입하거나 팔려는 한인들을 위해 조언을 해달라.
김: 셀러는 "집이 오른 것이다", 바이어는 "내릴 것이다"라는 생각이겠지만 그렇지는 않을 것이다. 보합세를 유지할 것이므로 셀러는 무리한 가격 요구보다는 적정선의 마켓 시세를 따르는 것이 좋을 것이다.
엄: 주택은 어차피 ‘주거’ 개념이다. 투자성보다는 거주에 치중하는 하는 것이 좋다. 무리한 주택 구입은 금물이다.