<문> 집을 사려고 한다. 이자율이 너무 낮은 데다가 주택시장에 나온 매물도 많다. 연말까지 집을 사려고 하는데 주변 친구들 말로는 내년 초까지 기다려보라는 것이다. 하지만 이자율이 다시 올라간다거나 우리가 원하는 집들이 모두 팔려 나갈까봐서 걱정이다. 사전 융자 승인을 받고 싶은데 모기지 브로커 또는 거래 은행 중 어느 쪽이 더 좋은가.
<답> 요즘 주택시장은 바이어에게는 아주 좋은 상태다. 이자율이 낮은데다가 팔려고 나온 집들도 많아 바이어스 마켓으로 손색이 없다. 우선 집을 살 때 충분한 샤핑을 통해 유리한 조건으로 협상을 하도록 권하고 싶다. 브로커들은 귀하의 융자 신청서를 가지고 최상의 융자를 받을 수 있는 은행을 샤핑하게 된다. 만일 귀하의 FICO 크레딧 점수가 낮다면 브로커를 통해 융자를 신청하는 것이 유리하다. 귀하의 FICO 점수는 www.myfico.com으로 알아볼 수 있다. 가격은 12달러95센트이다.
또 귀하에게 사전 승인을 해줄 융자회사를 찾았다면 절차에 들어가는 비용을 미리 서면으로 확인하라. 브로커를 통해 융자를 신청할 때 종종 발생하는 일이지만 융자서류를 그럴 듯하게 꾸며 제출하는 경향이 많다는 것이다. 브로커를 통하면 귀하가 예금 구좌를 가지고 있는 거래 은행에 직접 서류를 넣는 것보다 훨씬 간편할 수도 있다. 은행과 직접 거래를 하고 싶다면 귀하의 거래 은행에 융자 가능 여부를 문의해 보라. 융자 신청이 거부돼도 귀하가 받을 피해는 없다. 이렇게 두 곳으로부터 융자에 들어가는 비용을 받은 후 이를 비교 검토해서 어느 쪽을 택해야 할지를 결정하라.
<문> 크레딧 기록을 신청해 결과를 받았다. 이때 FICO 점수도 함께 얻었다. 그런데 크레딧 기록에서 내 것이 아닌 부분들도 포함돼 지금 고치고 있는 중이다. 내 FICO 점수는 660점에 지나지 않았다. 조만간 콘도나 타운하우스를 구입하려고 하는데 FICO 점수가 무엇을 의미하는지 알고 싶다.
<답> 나 역시 잘 모른다. 다만 FICO 점수는 귀하가 자동차 융자 또는 주택 융자를 제때에 내지 못할 것을 예상하는 수치라는 것 정도로만 이해된다. FICO 점수는 귀하가 과거에 페이먼트를 내지 않았거나 연체된 것과 최근의 크레딧 조회 등이 아주 중요하다. FICO 점수와 크레딧 리포트를 받아볼 때 FICO 점수를 어떻게 하면 올릴 수 있는지도 함께 알려주는 서류를 받아볼 수 있다. 유틸리티 비용을 제때 내야하고 세금 담보권 또는 부채상환을 요구하는 법원 판결 등을 받으면 좋은 점수를 유지하기 힘들다. 그러나 660점 정도이면 괜찮은 크레딧이다. 융자회사들로부터 융자를 받는데 큰 지장은 없을 것 같다.
<문> 듀플렉스를 가지고 있다. 이중 한 채는 우리가 살고 다른 한 채는 세를 주고 있다. 요즘 이 집을 팔려고 하는데 세금관계가 어떻게 되는지 알고 싶다. 거주용으로 살고 있던 집을 팔면 싱글인 경우 순수익의 25만 달러까지 세금 면제를 받는다는데 나의 경우에도 해당이 되는지 궁금하다. 한 개의 유닛에서 살다가 다른 유닛으로 이사를 가서 2년 동안 거주하고 있으면 세금이 모두 면제되지 않겠는가.
<답> 세금을 목적으로 한다면 주인이 한 유닛에서 살고 있는 듀플렉스를 팔 경우 두 가지로 분류된다. 우선 자신이 살고 있는 유닛을 파는 것이고 다른 하나는 렌탈 유닛을 파는 것이다. 자신이 살고 있던 유닛에 해당하는 액수만 세금 면제를 받을 수 있다. 만일 콘도미니엄과 같이 두 개의 유닛이 별개의 토지 구획(랏)으로 되어 있다면 현재 살고 있는 유닛을 팔고 다른 곳으로 이사를 한 다음 2년 후에 다시 파는 방법도 있다. 그러나 듀플렉스는 랏이 한 개로 묶여 있으므로 그렇게 할 수는 없다. 방법이 있다면 법원에 랏을 두 개로 나누어 달라고 신청하는 것인데 이에 소요되는 절차 비용이나 변호비용을 내는 것보다 차라리 세금을 내는 것이 더 적게 들지도 모른다.
