Q&A

2001-11-29 (목)

크게 작게

<문> 우리 부부는 한집에서 20년을 살아왔다. 20년전 11만8,000달러를 주고 산 집인데 지금은 70만달러는 된다. 18개월 전 더 좋은 집으로 이사를 갔다. 당시 집을 팔려고 했었으나 아들 부부가 집을 사려고 하던 때라 렌트를 주었다. 아들은 하이텍 회사에서 일을 하고 있어 장래가 다소 불투명한 상태였었다. 그래서 집을 사는 것 대신에 내 집을 렌트해서 살도록 한 것이다. 그런데 아들이 최근 확실한 직장에 취직이 되어 텍사스 어스틴으로 이사를 가게 됐다. 우리 부부는 그 집을 팔려고 하는데 세금이 얼마나 될지 모르겠다. 회계사 말로는 세금을 내기보다는 차라리 또다른 인컴 프로퍼티를 구해 교환하면 된다는 것이다. 어떻게 생각하나.

<답> 귀하는 연방국세청(IRS) 121조에 규정돼 있는 부부 50만달러까지의 세금공제 혜택을 받을 수 있고 또 1031조항에 규정하는 세금유예 교환방식으로 이용할 수도 있다. 세금유예 교환방식은 귀하의 회계사가 조언하는 방법으로 인컴 프로퍼티를 서로 교환하는 것이다. 우선 현재의 집 값을 70만달러라고 한다면 처음 구입할 당시의 가격 11만8,000달러와 그동안 집을 개조하는데 사용된 비용을 빼고 난 나머지 비용이 순이익이 된다.

귀하의 경우는 순이익이 58만2,000달러이다. 이미 집에 오랫동안 살고 있었고 집을 팔기 5년 전 도합 2년간은 그 집에서 살고 있었기 때문에 귀하 부부는 50만달러까지는 세금 면제를 받게 되고 8만2,000달러에 해당하는 금액만 세금을 물게 된다. 그런데 아들 부부가 귀하로부터 렌트를 했기 때문에 그 집은 렌탈 프로퍼티로 전환이 된 것이다. 그렇다면 귀하 부부는 세금유예 교환방식의 1031조항의 혜택 또한 받을 수 있게 된다. 이 교환방식으로 사용할 경우 귀하는 현재의 주택 가격 또는 그 이상 가치가 있는 부동산을 구입해야 한다.

어떤 방식을 사용하는 것이 더 유리하다고는 말하기가 힘들다. 두 가지 방법 모두 귀하에게는 세금 혜택을 보는 방법이기 때문이다. 또다른 전세용 부동산을 가지고 싶지 않다면 집을 팔고 50만달러 면세대상 이외의 수익만 세금으로 내든지 아니면 세금유예 교환방식을 사용해 부동산을 구입하든지 귀하의 선택 여지에 달려 있다. 자세한 상의는 회계사와 하는 것이 좋겠다.

<문> 렌트를 주고 있는 주택이 하나 있다. 입주자와의 계약은 장기 리스가 아니라 ‘먼스 투 먼스’ 방식이다. 얼마 후 다른 곳으로 이사를 가야 하기 때문에 그 주택을 팔려고 한다. 잘 아는 부동산 회사에 문의를 했더니 테넌트에게 먼저 이사를 가라고 통보하라고 조언했다. 솔직히 말하면 한달 렌트비라도 더 받고 싶은 마음이어서 통보를 하고 싶지 않다.

<답> 집을 내놓기 전에 테넌트부터 내보내라. 경험 많은 부동산 에이전트를 고용하는 것이 좋겠다. 테넌트가 있는 주택은 비어 있는 곳보다 더 팔리기가 힘들다. 경우에 따라서는 테넌트가 집을 잘 보여주지 않을 수도 있다. 테넌트는 집이 팔리는 것을 원치 않기 때문에 최악의 경우는 집이 아주 나쁜 상태임을 부각시키며 거래가 되지 못하도록 하기도 한다. 귀하는 그렇게 하지 않을 것이라고 믿지만 어떤 주인은 테넌트에게 집이 팔릴 경우 1,000달러의 보너스를 주겠다고 제안하는 것도 보았다. 나도 이와 유사한 방법에 당한 피해자이다. 테넌트가 살고 있는 집을 보러 갔는데 테넌트가 지나치게 협조적이었다. 비가 새고 있는데도 전혀 이야기를 해주지 않은 것이었다. 나중에 알고 보니 주인에게 돈을 받기로 했다는 것이다.

<문> 수입성으로 모친이 살던 50년된 주택을 세를 내고 있다. 그런데 보험을 들으려고 했더니 50년된 주택은 보험에 들어주지 않으려고 한다는 사실을 알았다. 어떤 보험회사에서는 집의 플러밍과 전기시설을 완전히 개조하지 않으면 보험을 들어주지 않겠다는 것이다. 분명 수많은 사람들이 50년 이상의 주택을 가지고 있을 것임이 분명하다. 이들은 어떻게 보험에 들어갈 수 있는지 의심스럽다.

<답> 1950년대에 지어진 주택들이 보험에 가입하기 힘들다는 것을 알게되면 놀라지 않을 수 없을 것이다. 특히 메이저 보험회사들은 아주 좋은 상태의 주택만 보험에 가입시켜 주는 경향이 짙다. 그런데 이해가 가지 않는 것은 왜 귀하의 모친은 보험에 들지 않고 있었느냐는 것이다. 귀하의 모친이 보험을 가지고 있었다면 귀하도 자연히 계속 그 보험 혜택을 받을 수 있었을 것이다. 최상의 방법은 우선 독립 보험 에이전트를 찾아서 보험회사를 선정해 달라고 부탁하는 것이다. 물론 주택보험 경험이 많은 사람을 찾아야 한다. 이들은 다양한 상품을 가진 보험회사들을 찾아 줄 것이다.