크레딧 점수(FICO) 만으로 모기지 페이먼트를 잘낼수 있는지를 가름하기는 어렵다는 연구 보고서가 나와 주목을 받고 있다.
미 최대 규모의 주택 모기지 보험 회사인 MGIC 투자사는 모기지 페이먼트 연체 또는 주택 차압률은 크레딧의 좋고 나쁨보다는 주택 소유주의 거주 지역에 더 많은 영향을 받는 다고 발표했다.
모기지 융자회사들은 주택 융자를 해 줄 때 신청자들의 크레딧 기록을 점수로 계산한 FICO 점수를 융자 결정 기준으로 활용해 왔다.
MGIC가 지난 89~91년 불경기때 연체 또는 차압을 당한 사례를 모아 조사한 보고서에 따르면 미국 경제는 현재 의회에 계류중인 경기부양책 외에 추가조치가 필요하다고 로런스 린지 백악관 경제보좌관이 25일 밝혔다.
FICO 점수가 높아도 경기의 기복이 심한 지역에 거주하는 주택 소유주들은 비교적 경기를 타지 않는 지역의 낮은 점수 소유자보다도 연체 또는 차압이 더 많았다.
기복이 심한 지역으로는 캘리포니아와 미국 북동부이며 경기를 비교적 덜 타는 지역으로는 중서부를 꼽았다. ‘페어, 이삭 & 컴퍼니’(Fair, Issac & Co.)가 개발해 회사의 첫 머리 글자를 딴 FICO점수는 크레딧 기록을 바탕으로 융자금 상환의 연체 또는 차압의 위험성을 점수로 환산한 것이다.
예를 들어 FICO점수가 750점인 융자신청자는 확률적으로 페이먼트를 제대로 내지 못할 위험성이 극히 적다는 것이며 반면 500점대 또는 600점대의 신청자는 상대적으로 연체 또는 차압의 위험성이 더 많이 도사리고 있다.
융자회사들은 신청자의 점수가 낮을 경우 이자율을 더 높이거나 비용을 더 많이 부과하고 융자를 해준 이후에도 재정적 어려움이 없는지를 예의 주시하고 있다.
FICO 점수가 융자 기준으로 활용된지는 불과 6년여에 불과하다. 전국 최대규모의 융자투자회사인 패니매와 프레디맥은 그동안 FICO점수가 주택 소유주들의 연체, 차압, 파산 확률을 비교적 정확하게 예측해 준다며 이를 적극 활용해 왔다.
이번 보고서를 발표한 MGIC 역시 "FICO점수가 융자를 받은 사람들의 향후 연체 확률을 상당히 정확하게 예측하는 기준이 되고 있었다"고 밝혔다.
지난번 불경기때를 비교하면 FICO 점수가 620점 이하를 받은자는 660점 이상을 받은자보다 6.5배나 더 많은 페이먼트에 문제가 있었다.
그러나 경기의 기복이 심한 지역에 살고 있는 사람들은 아무리 점수가 높았어도 페이먼트에 문제가 더 많이 생겼다.
보고서에 따르면 FICO점수가 620에 그쳤으나 비교적 안정된 지역에 사는 사람들은 점수는 높아도 캘리포니아와 같은 불경기로 집값의 하락 폭이 심했던 지역에 사는 사람보다도 연체 등의 문제가 훨씬 적었다. 또 캘리포니아나 미국 노스이스트지역에 사는 660점 이상의 사람들은 중서부와 같이 주택 가격 변동이 크지 않은 지역의 주민보다도 더 많이 문제를 일으켰다. 노스이스트지역의 고득점자가 중서부 지역의 저득점자보다 10배 이상 연체 또는 차압을 당한 것으로 나타났다.
한편 이같은 연구 결과는 최근의 경기 침체로 이미 10여개 주에서도 증명이 되고 있다. 미국이 불경기에 돌입했다는 발표가 나온 가운데 고인력의 감원등으로 인해 주택 가격 변동이 심하지 않은 지역이 캘리포니아 실리콘 밸리 등 첨단 산업의 발달로 주택 가격의 폭등세를 맞본 지역보다 연체 등의 페이먼트 문제가 생길 확률이 상당히 적게 나타나고 있다.
전문가들은 "주택 페이먼트에 문제가 생길 경우에는 융자회사와 합의하에 기간을 조정하거나 페이먼트 금액을 재 조정받을수 있다"고 조언했다.
