사우스베이의 민디 신씨는 지난5월 14만 달러의 변동이자 모기지를 30년 고정으로 재융자를 신청했다. 신씨는 모기지 회사로부터 120일 이내에 에스크로를 끝낸다는 조건으로 7.25% 이자율에 ‘락인’ 했었다. 계약 기간이 만료되는 지난 9월 이자율이 6.5%로 내려가자 이자율 재조정을 요청했지만 거절당했다. 신씨는 손해를 각오하고 다른 모기지 회사를 찾아 6.5% 이자율에 재 융자했다. 처음 락인할 때 받았던 7.25% 이자율에 비해 한달 75달러를 절약한다. 신씨는 융자 신청시 냈던 300달러중 130달러만 돌려 받았다. 월스트릿 저널등 주류언론들은 요즘 같은 이자율 하락 시대에는 락인 시기를 저울질하는 소비자들이 많다며 락인 시기를 조정해 좋은 이자율을 받는 방법을 소개했다.

경기가 둔화되면서 주택 모기지 이자율이 곤두박질치고 있다. 더 이상은 내려가지 않을 것이라는 전문가들의 예상을 깨고 이자율 하락세는 계속되고 있다.

연방 재무부가 30년 장기 채권 발행을 중단한다고 발표하면서 이자율 하락은 더욱 가속화되고 있다. 지난주 금요일을 기준으로 모기지 이자율은 30년 고정 6.45%로 모기지 이자율을 추적하기 시작한 71년 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 전문가들은 연말 경기가 시원치 않을 경우 이자율이 더 하락할 가능성을 점치고 있다.

수일전 연방준비제도이사회(FRB)가 단기 금리를 0.5% 추가 인하했다. 연준리의 금리 인하가 주택 이자율에 즉각 반영되지는 않지만 장기적으로는 이자율 하락에 더욱 힘을 실어주는 결과를 초래하게 된다.

재융자를 하거나 집을 구입하려는 소비자들은 요즘 같은 이자율 하락세를 무시할 수는 없다. 이로 인한 월페이먼트 차이는 빌리는 돈이 많을수록 크기 때문이다. 불과 2개월 전과 지금의 이자율 차이는 무려 0.5%에 육박한다.

’락인’(lock in) 과정을 잘 이해하면 이자율이 낮아지더라도 큰 걱정 없이 이자율 재조정이 가능하다.

소비자가 융자를 신청해 이자율을 받을 때 에스크로를 마칠 때까지 신청당시의 이자율을 주겠다고 약속하는 ‘락’(lock·닫는다는 의미)과정을 거치게 된다. 주택 구입이나 재융자 절차가 모두 끝나는 동안 이자율이 올라간다고 해도 이미 닫아놓은(락) 이자율을 보장해 주겠다는 의미이다.

소비자가 약속된 이자율로 주택을 구입하거나 재융자를 받으려면 일정 기간동안내에 주택 구입 절차나 재융자 과정을 마쳐야 한다. 기간은 15일부터 30, 45, 60, 90, 120일로 다양하지만 30일정도가 일반적이다. 기간이 너무 길면 당시의 이자율보다 높게 받을 수 있다.

해당 기간동안 모든 절차를 마치게 되면 약속된 이자율을 그대로 적용한다는 은행과 소비자간의 약속 절차이다.

요즘 같이 이자율이 계속 내려갈 때에는 최고의 이자율이라는 생각에 락인을 해놓고도 다시 이자율이 내려가면 후회를 하는 경우가 많다.

연방법에 따르면 소비자는 융자를 받은지 3일 이내에 번복할 수 있도록 하고 있다. 그러나 융자 신청에 소요됐던 비용은 돌려 받지 못한다.

텍사스 어스틴에 본부를 둔 웨스타 모기지의 스칸 노만 대표는 "락인을 한 후에도 이자율이 계속 내려가면 융자회사에 이자율 재조정을 요청하고 이것이 받아드려지지 않을 경우 다른 융자 회사를 찾는 방법도 고려할 수 있다"고 조언했다.

보통은 락인을 한 이자율에 대해 소비자들이 크게 신경을 쓰지는 않지만 요즘같이 빠른 속도로 이자율이 내려 갈 때에는 이자율 차이로 인한 페이먼트 절약 효과도 커진다.

두달전만해도 30년 고정 이자율이 6.90%에 달했다. 무려 0.5% 가량 떨어진 것이다.

25만 달러를 융자한다고 생각한다면 월 페이먼트가 50달러 정도 절약되며 2만 달러의 이자를 덜 내게 된다.

락인을 한 후에 이자율이 계속 하락할 경우 우선 융자회사에 재조정을 요청해 보는 것이다.

적지 않은 융자회사들은 이자율 변화가 크다고 생각할 경우 재조정을 해주기도 한다.

온라인 융자회사인 E-론(E-loan)사의 경우 30년 이자율이 락인후 0.125% 이상 떨어지면 하락한 이자율의 절반을 낮춰준다.

예를 들어 7%에 락인을 했는데 이자율이 6.5%로 하락했다면 6.75%로 낮춰주는 것이다.

그렇다고 모든 융자회사들이 이자율을 재조정해주는 것은 아니다.

재조정 요청이 거부당했을 경우에는 이미 지불한 신청비용과 낮아진 이자율로 인한 페이먼트 절약 정도를 고려해 다른 융자회사를 찾을 것인 지의 여부를 결정해야 한다.

최저이자율을 받기 위해 지불한 포인트 비용과 락인 비용은 돌려 받지 못한다. 이미 지불한 주택 감정비용등은 더더욱 그렇다.

30년 고정 6.6% 이자율로 25만 달러를 융자한다고 가정해 보면 한달 페이먼트가 1,595달러이다. 만약 이자율이 6.50%로 낮아 졌다면 한달에 15달러가 줄어든다.

융자신청시 지불한 500달러를 경비를 받지 못한다고 해도 2년반이면 이 비용을 회복할 수 있다.

그러나 이자율이 6.6%에서 6.35%로 떨어졌다고 생각해 보자. 한달에 40달러 이상 절약할 수 있는데 1년이면 신청비로 냈다가 돌려 받지 못한 융자 신청비용을 상쇄시킬 수 있다. 이런 경우에는 과감히 처음 거래해 락인을 받은 융자회사를 버리고 다른 회사를 찾아보는 것이 현명하다.

융자회사에서 요즘 같은 이자율 하락 추세를 대비해 락인을 한 후에도 소비자들에게 유리한 이자율을 제공하는 정책을 사용하는 곳도 있다.

온라인 융자 서비스를 제공하는 Priceline.com은 ‘플로트 다운’(float down) 옵션을 적용한다. 이는 일정 이자율에 락인을 했어도 마켓이 변하면 재조정을 할 수 있게 하는 방법이다.

이 조건은 이자율이 올라가면 락인 당시의 이자율을 적용하지만 내려갈 경우에는 융자회사에서 하락한 이자율을 고려해 재조정을 해주는 것이다.
또 캘리포니아 칼라바사스에 본부를 둔 ‘컨트리와이드 홈 론’에서도 이와 유사한 서비스를 제공한다.

소비자가 락인을 하고 집을 구입하는 동안 마지막 단계에서 한 번은 이자율을 재 조정해주는 ‘락 앤 샵’(Lock N’ Shop) 융자방식이다. 집을 찾는 동안 이자율을 임시로 받아두고 마음에 드는 주택을 찾아 구입 절차를 밟을 때 당시의 이자율로 조정해 주는 방법이다.

모든 융자회사들이 이런 서비스를 제공하지는 않는다. 어떤 경우에는 이에 따른 경비를 요구하는 회사들도 있다.

이자율을 락인 할 때 융자금의 1%를 디파짓 하도록 하는 융자회사들이 많다. 락인한 이자율을 변경하거나 다른 회사를 찾는 것을 막는 것이다.
컨트리와이드의 경우는 주택 감정비와 크레딧 리포트 조사비용등 500달러 이하의 작은 돈만을 디파짓 하도록 요구한다. 융자를 신청하기 전 어떤 융자회사를 이용할 것인지, 디파짓은 얼마를 요구하는지를 알아보는 것이 좋다.