싱글인 A는 연 수입이 10만달러이다. 아파트에 살고 있는 A는 요즘 집을 구입하려고 한다. 봉급생활자인 A는 매년 세금으로 3만여달러를 낸다. 별다르게 세금공제 혜택을 받지 못하는 A는 요즘 절세 방법으로 주택 구입을 결정했다. 싱글 아파트 렌트비용 1,200달러면 25만달러 정도의 주택은 무리 없이 구입할 수 있다. 주택을 구입할 경우 A는 얼마의 세금혜택을 볼 수 있을까. 또 다운페이먼트를 많이 하는 것과 적게 하는 것은 어느 쪽이 더 세금혜택을 볼 수 있나. 요즘 A처럼 세금혜택도 보고 재산증식도 하겠다며 주택을 구입하는 사람들이 많다.
주택을 구입하면 절세 효과가 큰 것은 분명하다. 특히 고소득자, 독신자에게는 절세 효과가 상당히 높다. 김종희 공인회계사(CPA)는 "주택 구입이 절세 효과는 물론이고 재산증식 수단으로도 큰 도움이 된다"고 말했다.
고소득에 싱글인 A가 1년에 내는 연방 소득세는 총 2만3,457달러가 되지만 25만달러의 주택을 구입한다고 가정하면 20% 다운페이먼트의 경우 모기지 이자에 대한 세금 공제를 받을 수 있으므로 1년에 1만8,962달러를 연방 소득세로 내게 되는데(표 참조) 아파트에 사는 것보다 연 4,495달러의 절세 효과를 보게 된다.
만일 A가 10%를 다운페이먼트로 낸다면 1만8,481달러를 연방 소득세로 내게 되므로 A는 20% 다운 때보다도 500달러 가까이 많은 4,976달러를 절약하게 된다. 다운페이먼트가 적을수록 모기지 이자 지출이 늘어나므로 절세 효과는 더 크지만 보증보험(PMI)을 지불해야 하므로 월 지출비용은 더 많아진다.
스티브 김 CPA는 "절세 효과만을 따진다면 다운페이먼트를 너무 많이 하면 그만큼 이자 지출이 줄어들므로 절세 효과는 그만큼 줄어든다"고 말했다.
30년 고정 6.25%의 이자율로 20% 다운페이먼트 하면 주택 모기지 페이먼트는 월 1,231달러43센트를 내게되는데 A가 현재 살고 있는 아파트 페이먼트와 큰 차이 없이 절세 혜택도 보고 재산도 늘릴 수 있는 장점이 있다.
부부의 경우는 주택 구입으로 인한 절세 효과는 독신자보다는 많지 않다.
부부 연 수입이 10만달러의 가정을 예로 들어 보자. 부부 공제액이 독신보다(2000년 기준 4,400)달러보다 많은 7,350달러로 늘어나 아파트 생활자라도 세금 혜택이 독신보다는 많다.
이 부부가 1년에 내야 하는 연방 소득세는 1만8,667달러가 되는데 25만달러의 주택을 30년 고정 6.25% 이자율로 구입한다고 가정한다면 20% 다운페이먼트 때는 1만5,447달러, 10% 때는 이보다 조금 적은 1만5,013달러를 세금으로 내야 하므로 아파트에 살 때보다 각각 3,220달러, 3,654달러의 세금을 절약할 수 있다.
이에 비해 5만달러의 연소득을 올리는 부부라면 아파트 생활하는 것보다 주택 구입이 주는 절세 효과는 줄어들어 연 1,725달러(20% 다운페이먼트) 또는 1,958달러(10%)의 세금이 줄어든다. 김종희 CPA는 "절세 효과를 위해 주택을 구입한다면 연말보다는 연초에 구입하는 것이 더 효과적"이라면서 "에스크로 비용을 제외하고는 융자 등 소요경비 모두 세금 공제 대상이 된다"고 말했다.
5만달러 수입의 독신자라면 얼마나 절세 혜택을 볼 수 있을까.
집을 살 때와 아파트 생활의 세금 혜택은 대략 4,000여 달러 이상이 되는데 10만달러의 고소득 독신자와 비교해 절약할 수 있는 세금의 차이는 그다지 많지는 않다.
김종희 CPA는 "꼭 절세 효과만으로 주택을 구입하기보다는 나이나 자신의 형편을 고려하는 것이 바람직하다"고 말했다. 그는 은퇴에 가까운 나이에 있는 사람이 지나치게 큰집을 구입할 필요는 없으며 은퇴 후의 수입원을 고려해야 무리 없이 페이먼트를 감당해 갈 수 있다고 조언했다.
