<문> 수 년전 미국으로 이민 왔다. 집을 살 때 변동이자율(ARM)을 받았다. 이자율은 매년 변한다. 그런데 지난 10월1일부터 이자율이 7%로 올랐다. 계약서 상에는 변동이자율은 12개월 평균 수익률에 근거를 둔다고 돼 있었다. ARM 이자율을 계산할 때 이런 방법을 사용하는 것이 맞는가. 요즘 같은 상황에서 더 낮은 이자율을 기대했었다. 융자회사에 전화를 했더니 크레딧 점수(FICO)는 높지만(좋지만) 이자율을 낮춰주지는 못하겠다고 한다. 대처하는 방법이 있는가.
<답> 변동이자율은 12개월 만기 채권, 런던 은행간 거래금리(LIBOR) 등의 ‘인덱스’에 ‘마진’이 붙어 결정된다. 예를 들면 귀하의 마진율이 2%라면 요즘의 인덱스는 4이므로 변동이자율은 6%가 된다. 귀하의 이자율 7%는 상당히 비싸다고 볼 수 있다. 요즘은 고정 금리로 재융자하면 더 좋은 이자율을 받을 수도 있다. 수년 동안 집을 가지고 있을 것이라면 고정금리로 재융자하는 것이 좋겠다. 또다른 방법을 소개하라면 5% 정도의 변동이자율이 적용되는 5년짜리로 재융자를 하는 것이다. 다시 말해 5년 동안 5%의 이자율을 유지하는 것이다. 그 후의 모기지는 ARM이 된다. 7% ARM이 나쁘지 않다고 생각한다고 해도 요즘 같은 상황이라면 재융자를 통해 5년 변동 또는 고정금리로 바꾸는 것을 권하고 싶다. 만일 FICO 스코어가 700 혹인 그 이상이라면 귀하에게 좋은 이자율로 딜을 하겠다고 나서는 융자회사들은 많을 것이다.
<문> 집 페인트를 칠하려고 한다. 콘크리트 구조물이다. 이전에 칠해 놓은 페인트를 모두 긁어낸 상태며 페인트만 칠하면 되는 단계이다. 전체 건물에 기초 페인트를 칠해야 하나. 아니면 긁어낸 부분만 해도 되는가.
<답> 파워 워셔를 사용해 남아있는 페인트를 모두 제거하기를 권한다. 페인트를 제거해 콘크리트에 새 페인트가 잘 스며들도록 해야 한다. 파워 워셔가 없다면 샌딩을 해도 된다. 들떠 있는 페인트를 모두 없앤 다음에는 파워 샌더로 남아있는 페인트 주변을 매끄럽게 갈아주는 것이 좋다. 또 갈라진 틈도 콘크리트 수선용 물질을 사용해 모두 메운다. 물기가 모두 사라지면 메워놓은 부분에 라텍스 재료의 블럭 실러 또는 콘크리트 페인트를 발라준다. 모든 작업이 끝나면 주택 외부용 100% 아크릴릭 페인트를 칠하면 된다.
<문> 아들이 감원 당했다가 다른 회사에 들어갔다. 감원 기간에 모기지 페이먼트를 하지 못했는데 모기지 렌더로부터 체납 통지서를 받았다. 아마도 융자회사에서 차압을 하겠다는 의도로 보여지는 통지서 같다. 차압을 방지하려면 어떻게 해야 하나.
<답> 법률적으로 모기지 페이먼트가 밀리게 되면 융자회사에서는 모기지 차압절차를 밟을 수 있다. 절차는 적게는 21일(텍사스)이 걸리는 경우도 있다. 대부분의 주에서는 3~6개월이 걸리므로 그동안 밀린 돈을 갚을 수 있다. 융자회사에서는 채무자와 협상을 할 의무는 없다. 그러나 귀하의 아들이 VA 또는 FHA 융자를 받았다면 차압기간을 연장해 줄 수도 있다. 우선 융자회사에 연락을 취해 체납에 대한 이유를 설명하도록 권하고 싶다. 그리고 모기지 페이먼트 계획을 다시 세우도록 하라. 다시 직장에 들어갔으므로 가능하면 빨리 밀린 페이먼트를 갚아야 차압을 피할 수 있다.
<문> 월페이먼트를 내지 않는 리버스 모기지(Reverse Mortgage)에 대해 설명해 달라. 은퇴 노인인데 콘도를 리버스 모기지 플랜으로 구입하려 한다. 내가 살고 있는 집을 먼저 팔아야 하나. 또 콘도를 사는데 패니매 리버스 모기지 융자금을 받을 수 있나.
<답> 리버스 모기지는 노인들의 1차 주거용(Primary Residence)으로만 가능하다. 62세 이상이라면 패니매 홈키퍼 프로그램에서 리버스 모기지용으로 주택 가격의 50%를 빌려준다. 월 페이먼트는 물론 없다. 남은 밸런스는 크레딧이 아닌 현찰로 지급해야 한다.
