30년 융자 얻고 월부금 차액 투자하는 것이 이득

2000-07-13 (목)

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▶ 모기지 상환기간

융자기간이 15년이 좋으냐 30년이 좋으냐. 이 정답은 30년이다.
은행 빚을 하루 빨리 갚겠다면서 30년 융자를 받을 수 있는데도 15년으로 단축시킨 사람 또는 기존의 30년 융자를 조기상환 과태금과 재융자 비용까지 지불해 가면서 15년으로 바꾼 후에 낭패를 당한 사람들을 흔히 볼 수 있다.

일반적으로 주택 융자금 액수가 20만달러 정도 되므로 30년과 15년의 월부금은 약 500달러 차이가 난다. 사업이 잘될 때는 이 정도 추가 지출은 아무 부담이 없다고 생각했지만 막상 불경기가 다가왔을 때는 500달러란 돈의 위력은 대단하다. 이 돈이 없어서 차압과 파산신청까지 한 사람들을 보았다. 불경기 때는 돈 한푼이 아쉽기 때문에 15년 융자를 다시 30년으로 바꾸어 달라고 은행에 요청했지만 은행에서는 (1)현재 수입과 지출, 세금 보고서 내역과 융자금 상환능력 (2)주택 가격이 하락되었다 (3)수입이 부진하다는 이유로 융자를 못해주고 변경도 못해 주겠다는 설명을 듣게 된다.

그러므로 융자를 받을 때는 일단 30년으로 받아두는 것이 가장 안전하다. 그 후에, 융자금을 빨리 상환하려면 융자 기간을 변동시키지 않고서도 5년 이내에 은행 빚을 완납할 수 있다. 이런 방법을 모르기 때문에 큰 잘못을 저지르고 있다. 그리고 융자 관련 법률과 경제성 분석을 할 줄 모르는 무식한 융자 브로커와 부동산 업자들이 15년으로 단축 또는 재융자할 것을 권유하는 데로 따랐기 때문에 한인들 가운데는 차압 또는 파산신청 까지 당한 피해자들이 많았다.

1. 15년 융자가 좋다고 말하는 사람들의 이유는;

(1)30년 동안 이자를 지불하면 이자로 지불된 액수가 원금보다도 훨씬 많다. (2)15년 융자는 30년 융자보다도 이자가 0.25~0.375% 싸기 때문이다. (3)세금상에서 이자 지불 액수에 대한 공제 받는 것은 줄어들지만 경제적으로 이익이다. 예로써 28% 세율에 적용되는 사람이면 10만달러 융자에 대해서 7% 이자라고 했을 때 15년 융자를 함으로써 30년보다는 2만1,763달러 세금공제 혜택이 줄어든다. 그러나 이자를 지불하지 않는 돈 7만7,273이 실질적 경제 이익이다.

2. 15년 융자가 나쁜 이유;

(1) 융자기간을 단축시키면 월부금 액수가 증가된다. 30년 융자를 20년으로 바꾸면 30년보다도 10% 더 지불해야 하고, 15년 단축은 20% 더 지불해야 한다. 10년으로 바꾸면 50% 더 지불해야 하므로 월부금 부담이 증가된다.

(2) 융자금을 빨리 갚은 후 돈이 필요했을 때 재융자나 집 가치에 대한 융자(equity)를 못 받을 수 있다. 만약 융자를 받게 되더라도 많은 융자 비용이 지출되고 원금 상환해 준 액수만큼도 융자를 못 받을 수 있다. 특히 최근 차압법의 변화로 동일 은행에서 재융자 받기는 어렵다.

(3)세금상에서 이자 공제를 받는다고 해도, 겨우 자기 세율에 대한 혜택뿐이지 실질적으로 모든 이자 지불 액수에 대한 혜택을 보는 것은 아니다.

(4)30년 융자는 15년 융자보다도 월부금이 적으므로 그 돈의 차액만큼 주식구입, 뮤추얼 펀드, 채권 같은 것에 투자하므로 은행 이자 지불보다 더욱 큰 이익을 볼 수 있다. 이 돈은 항상 현찰화 할 수 있다.

(5)주택융자 원금은 융자받은 후부터 매년 융자금의 20%씩 지불하여 5년만에 완납할 수 있고 그 후부터는 아무런 조기상환 과태금 지불 없이 완납할 수 있다. 이 경우에는 이자분의 절약은 15년 융자보다도 훨씬 많은 절약이 된다.

(6)자기자본의 여유분에 따라서 은행 융자금을 조정해 나갈 수 있다. 주택 융자를 30년으로 받아 두므로 홀가분한 월부금으로 생활하는 것이 안전하다. 금전적 부담을 갖지 말고 편안하게 살아가는 것이 가장 좋다.

만약 은행 융자금을 완납하려면, 한몫에 목돈을 지불하여 완납하는 것이 가장 안전하다. 왜냐하면 융자 원금을 일부 줄였다고 해서 월부금이 줄어들지 않는다. 돈이 필요할 때는 집을 담보로 재융자 또는 2차 융자를 해야 하는데 이 때는 융자 비용이 많이 지출되고 융자받는 데도 많은 시간이 소요된다. 때로는 융자를 못 받을 수도 있다. 만약 몇 번으로 분할해서 완납하려면 한몫에 지불할 돈이 만들어질 때까지 주식이나 뮤추얼 펀드 또는 채권 같은데 투자해서 은행 융자보다도 더 많은 이익을 볼 수 있다. 은행 이자를 8%에 받았다고 했을 때 주식이나 뮤추얼 펀드의 연 평균 이익이 25% 정도 되므로 은행 이자보다도 훨씬 이익이다.

김희영 김희영 융자/부동산 (323)462-8766