이미 누군가 살던 집을 살 때는 보통 바이어가 모기지 융자를 책임지는 반면 새 집을 살 때는 건설업자가 모기지 융자까지 제공하는 경우가 많은데 새 집을 사려는 바이어의 입장에서는 이처럼 건설업자가 제공하는 모기지를 이용하는 것이 유리할 때가 많다.

건설업자 가운데서도 ‘펄티’ ‘라일랜드’ ‘US홈’ ‘카우프먼 & 브로드’ ‘센텍스’ 같은 전국적인 대형 건설업자들은 자체 자금을 가진 풀 서비스 모기지 렌더를 거느리고 있다. 이들 회사보다는 규모가 좀 적은 중형 건설업자들도 대규모 자체 자금을 가지고 있지는 않아도 모기지 브로커 회사를 거느리고 있는 경우가 많다. 마지막으로 소형 건설업자도 모기지 브로커 회사를 갖고 있는 경우가 많은데 이들은 사실상 대부분 외부 렌더와 바이어를 연결해 주는 일을 한다.

이 세가지 가운데 어떤 경우라도 보편적으로 바이어는 건설업자가 제공하는 렌더로부터 모기지를 융자받는 것이 유리하다는 것이 정설이다.

건설업자는 새로 짓는 집을 팔아서 돈을 벌려는 것이 목표이지 모기지 융자를 해줌으로써 이익을 남기려는 것이 목표가 아니기 때문이다. 이로 인해 바이어로서는 건설업자가 제공하는 렌더를 수용함으로써 자기가 별도로 모기지 융자를 하는 것보다 많은 돈을 절약할 수 있다.

대부분 건설업자는 특히 처음으로 집을 사려는 사람들은 다운페이먼트가 부족해 고생한다는 것을 잘 알고 있기 때문에 거래를 빨리 성사시키기 위해 바이어가 모기지 융자 과정에서 수천달러까지 절약해 이를 다운페이먼트에 쓸 수 있도록 바이어의 입장에서 모기지 융자를 주선하려 한다.

중형 주택건설회사 ‘보주토’사의 대표 탐 보주토는 셀러가 모기지까지 제공하는 이유에 대해 "모기지를 제공함으로써 돈을 벌려는 것이 아니라 매매와 관련된 과정에 통제력을 갖기 위한 것"이라고 밝혔다. "바이어가 모기지 융자에 별다른 문제가 없을 것으로 믿고 거래를 한 후 에스크로를 닫는 시점에 가서 모기지 융자가 잘 안돼 거래가 깨졌던 경험이 더러 있기 때문에 이같은 상황을 피하기 위해 모기지까지 제공한다"는 설명이다.

역시 주택건설업자인 앨런 워색은 비즈니스란 바이어와 셀러 양쪽의 이익이 보호돼야 하는 것이라며 "바이어들이 인터넷에서 일견 유리해 보이는 모기지 융자를 얻어 집을 사려하는데 나중에 에스크로를 닫을 때 보면 이런 명목 저런 명목으로 붙은 수수료가 수천달러에 이르는 경우도 있다. 바이어의 이익을 보호함으로써 궁극적으로 우리 회사의 이익을 보호하기 위해 모기지 회사까지 갖고 있다"고 한다.

또 다른 건설업자 한 명은 "바이어가 에스크로를 닫으며 입주까지 하기 위해 이삿짐을 잔뜩 실어 왔는데 모기지 융자를 내주겠다며 확인서까지 보내온 렌더측에서 융자를 처리해 주지 않는 경우도 있었다. 결국 한편으로 다른 렌더와 접촉하면서 비상대책을 강구해야 했다"고 설명했다.

물론 건설회사가 모기지 회사까지 갖고 있거나 바이어가 원할 경우 쉽게 연결해 주는 이유 가운데 하나는 행정적 편의를 위한 것도 있다. 어느 정도 규모가 큰 건설회사라면 한 달에 50건 이상 에스크로를 닫아야 하는데 바이어가 서로 다른 렌더를 가져와 비슷한 날짜에 한꺼번에 에스크로를 닫아야 하는 경우에는 풀타임 직원 몇 명이 동원돼 그 일만 해도 벅찰 때도 있어 이렇게 하는 것보다는 동일한 렌더와 거래하는 것이 훨씬 편하기 때문이다.

셀러가 모기지 융자를 한 회사로 통일하는 것으로부터 이익을 볼 수 있듯 바이어 역시 셀러가 정하는 한 회사와 거래함으로써 이익을 볼 수 있다. 이 경우 셀러가 정하는 회사는 1차적 목표가 셀러가 집을 팔도록 하는 것이며 융자 자체를 금융시장에서 되팔아 돈을 버는 것은 2차적 목표인 경우가 많기 때문이다.

이같은 이유로 셀러가 제공하는 렌더는 대체로 금리에서도 경쟁력이 있을 뿐 아니라 각종 수수료도 싸다. 예를 들면, 다수의 셀러측 렌더들은 융자 신청비를 부과하지 않는데 그것만 수백달러는 된다. 신용조사를 위해 ‘에키팩스’ ‘트랜스유니언’ ‘엑스페리언’ 같은 신용조사기관으로부터 크레딧 리포트를 떼 볼 때에도 일반 렌더가 50~75달러를 부과하는데 비해 셀러측 렌더들은 20달러 정도 부과하는 것으로 끝난다.

’센텍스 홈스’의 모기지 회사인 ‘CTX’나 ‘펄티 모기지’ 같은 곳은 크레딧에 다소 문제가 있는 바이어의 크레딧 리포트를 정리해 주는 상담직원까지 두고 있기도 한다.

게다가 셀러측 렌더는 셀러의 부동산 에이전트와 빈번히 접촉해 건설에 문제가 있어 완공이 늦어진다거나 하는 상황을 항상 알고 있기 때문에 에스크로를 닫는 시점 같은 것도 시간에 맞게 조정을 해놓는다.

바이어가 스스로 렌더를 데려올 때에는 이같은 상황도 바이어가 알아서 확인해 렌더에게 가르쳐 줘야지 그렇지 않으면 렌더가 너무 일찍 모기지를 확정해 연기된 공사가 끝날 때 가서는 약속된 모기지의 융자허가 시한이 지나버리는 경우가 있을 수도 있다.