상가임대 임대계약 기간에 사업체를 팔고 나가야 할 때가 있다. 대부분 임대 계약서에는 사업체를 팔고 나갈 때는 건물주에게 임대 이전 허락을 받아야 하며 허락 없이는 양도를 못한다고 되어 있다. 구입자가 나타났으니 임대 양도 허락을 해 달라고 요구하면 건물주가 거절하는 때가 있다. 에스크로는 들어갔는데도 양도 허락을 해주지 않아 에스크로가 깨지게 되었다. 어쩌면 좋으냐면서 판매자는 발을 동동 굴린다.
1. 임대 양도 거절 이유 분석: 입주자는 새 구입자에 대한 정보를 건물주에게 제공해야 한다. 정보를 제공하지 않았거나 양도 허락 요구를 하지 않았을 때 건물주가 합당한 결정을 할 수도 없고 허락해 주어야 할 의무도 없다.
어떤 건물주는 현재 입주자가 떠나지 않게 만들려고 양도 허락을 거절한다. 이들은 답변을 지연시키거나 이 핑계 저 핑계되면서 거절한다. 건물주는 적정한 시간 내에 가부를 통고해 주어야 할 의무가 있다. 건물주 입맛대로 반대하면 안되고 상업적으로 합당한 이유가 있어야 거절할 수 있다.
만약에 건물주가 계약금을 돌려주지 않기 위해서 또는 새 입주자에게 임대료를 더 올리기 위해서, 또는 새 임대 조건을 추가하기 위해서 거절하면 안된다. 건물주들이 판매하고 나가려는 입주자에게 부당한 요구를 하기도 한다. 예로써, 1995년에 가든그로브시에서 일어난 사건이 있다. 세탁소 임대 계약을 할 때 입주자가 다른 사람에게 판매할 때는 이익금과 권리금의 75%를 건물주에게 지불해야 한다는 계약을 한 사람이 있다.
또 입주자가 사업체를 팔고 나갈 때는 새 구입자에게는 현재 임대료의 50%를 더 올려 받겠다는 계약을 했다. 입주자는 건물주의 횡포인 줄 알면서도 어쩔 수 없이 계약을 했다. 판매를 할 때 건물주는 임대계약 이행을 요구하자 결국 판매를 못하게 되었다. 법원에서는 건물주가 입주자 수입을 부당하게 취득하는 계약은 양심도 없는 부당한 영업행위라면서 건물주가 패소 당했다. 이런 것이 불법이라는 판결이 있는데도 최근 한 교포의 임대 계약서에서도 건물주에게 50% 이익금을 지불해야 한다는 것을 보았다.
양도를 반대하는 이유가, 막연히 새 구입자가 장사를 못할 것 같다 또는 경제적 능력이 없는 사람이라면서 건물주 입맛대로 거절하면 안된다. 이것은 건물주 개인의 이익을 위한 것이지 상업적 가치에 합당한 이유가 아니다. 비록 계약서에는 임대권을 이전하면 안된다고 했더라도 건물주가 부당한 요구를 하는 것인지 개인적 이익을 위한 반대인가를 알아야 한다. 입주자가 이런 이유로 피해를 보았으면 건물주는 입주자의 손실을 배상 해 주어야 한다.
2. 상업적으로 합당한 기준: 상업적 기준에 합당한 사유로써 반대할 수 있는 경우는, 새 입주자가 임대료를 잘 지불할 것인가, 장사를 계속할 수 있는 능력, 취급 품목의 변형으로 다른 입주자에게 끼칠 영향, 임대물 개조를 해야 할 경우에 발생되는 문제점, 재정적 책임 능력, 상가 내의 중요한 입주자(anchor tenant)에게 도움이 되는가 혹은 상가 활성화를 위해 입주자의 업종 다변화에 도움이 될 수 있는가를 감안해서 거절해야 한다.
그러므로 새 입주자가 건물주 혹은 다른 입주자에게 직접적인 경쟁자가 될 때 또는 입주하려는 사업체가 상가 내에서 성공할 수 없다는 구체적 사실이 있을 때에는 상업적으로 합당한 거절 사유가 된다. 단, 계약서에 임대권 이전(assignment)에 대한 아무런 조항이 없거나, 양도시 허락을 받아야 한다는 내용이 없을 때는 건물주의 허락 없이 임대권을 이전할 수 있고 건물주는 양도를 허락해 주어야 된다.
3. 현실적 해결 방안: 건물주가 임대권 이전을 허락해 주지 않을 때는 법적 투쟁을 해야 하므로 건물주나 입주자에게 정신적 고통과 경제적 부담이 크다. 이러한 투쟁을 하면서 시간을 끌고 있는 사이에 구입자는 떠나가 버린다. 만약에 합당한 사유로 임대 양도를 거절했을 때는 입주자가 대처할 수 있는 현실적 방안은; (1)새 입주자의 임대료를 책임지겠다.
(2)건물주에게 3~6개월 분의 임대료를 선불로 지불해 주겠다. 또는 (3)보증금(security deposit)을 얼마 더 지불하겠다면서 흥정하는 길밖에 없다. 만약에 이 방법도 해결이 안되었을 때는 (4)합당한 구입자가 있었는데 부당하게 거절하므로써 매매를 못한 손실을 배상하라고 청구를 하는 방법 (5)임대료를 체납해 보는 방법을 택해 본다. 어떤 사람들은 동업체나 주식회사를 만들어서 사업체 소유권을 이전하면 된다는 말을 하지만 이것은 위험한 방법이며 눈감고 아옹하는 것이다.
동업체나 주식회사를 만들 수는 있지만 51% 이상을 이전해 주었을 때는 소유권 이전이 되므로 임대계약 위반이 된다. 물론 기존 동업자에게는 주인 허락 없이 이전할 수 있다. 그러나 새 구입자에게는 할 수 없다. 또 새 구입자 이름으로 몇 개월간 건물주에게 돈을 지불하면 새 구입자로 인정해 줄 것이라는 막연한 희망적인 말을 하는 사람들도 있지만 이것은 불법으로 임대 장소를 소유한 사람이므로 퇴거당할 수 있다.
최근 변화된 임대계약 유형은 처음 입주한 사람만 미래임대 선택권(option)을 행사할 수 있지만 새 입주자는 ‘미래 임대 권이 없다’는 내용이 깨알 같이 작은 글씨로 적혀 있으므로 주의해야 한다. 그러므로 처음 임대계약을 할 때 무조건 서명하지 말고 이 문제도 흥정을 해야 한다.
김 희영 김희영 융자/부동산 (323)462-8766
