’리버스 모기지’란 62세 이상된 노인이 자신이 소유한 집의 에퀴티를 담보해 매달 현금을 받거나, 라인 오브 크레딧을 열어 쓰거나, 일정액의 현금을 한꺼번에 받는 융자이다.

안락한 노후생활을 돕기 위해 만들어진 ‘리버스 모기지’ 제도는 늦게 낳은 자녀의 학업이나 결혼 등을 위해 비교적 많은 돈이 필요한 경우가 아니더라도 넉넉지 않은 은퇴연금이나 소셜시큐리티에 의존해 사는 노인들이 치솟는 부동산 가격과 함께 올라가는 부동산세를 내는 등 실생활에서 유용하게 쓸 수 있다.

지난 89년부터 제도화된 ‘리버스 모기지’는 노인들은 자신의 소유이기만 하면 물리적으로 거주하고 있지 않은 집이라도 담보로 잡고 융자를 받을 수 있다. 처음에는 연방주택청(FHA)에 보험을 든 융자기관을 통해서만 주어졌으나 지금은 다른 렌더들도 융자를 해주는데 담보로 잡힌 집이 일차적 주거지인 동안에는 빌려쓴 돈을 갚지 않아도 된다.

’리버스 모기지’의 한 가지 단점은 모기지 보험료를 내야 하는데 보험료가 담보로 내놓는 집의 감정가의 2%에 달한 다는 것. 이 때문에 한달에 319달러씩 평생 받아쓰는데 들어가는 수수료가 쉽게 6,000달러에 달하기도 한다.
이 점에 대해 노인들은 ‘아무런 담보도 잡혀 있지 않은 집을 담보로 내놓는데 왜 모기지 보험을 들어야 하는가’라는 의문을 갖기 쉽다.

다른 모기지 보험은 주택 소유주가 융자금 상환을 연체할 때 렌더를 보호하기 위한 것이나 리버스 모기지 보험은 집의 소유주가 집의 가치 이상 채무를 지지 않도록 하기 위한 것이다. 이는 다시 말하면 집을 담보하고 얻어 쓴 채무의 총액이 집의 가치보다 많아졌을 경우라도 채무를 변제하는데 채무자가 소유한 다른 재산이 사용되지 않는다는 의미이다.

’리버스 모기지’를 얻기 위해서 집에 아무런 담보가 없어야 하는 것은 아니다. 예를 들면, 지금 사는 집을 팔고 융자금을 제하고 나니 7만달러가 남았는데 이 돈으로 다운페이먼트를 하고 5만달러를 융자를 얻어 12만달러짜리 은퇴용 콘도미니엄을 사고 싶을 경우 모자라는 5만달러를 ‘리버스 모기지’로 꺼낼 수 있다. 그렇게 되면 5만달러에 대해서는 죽을 때까지 페이먼트를 하지 않아도 된다. 한 가지 기억해 둘 점은 평균 수명에 입각해 볼 때 다운페이먼트로 사용된 7만달러는 빌려쓴 5만달러의 이자를 갚느라 없어진다는 사실이다.

’리버스 모기지’는 보통 한달에 한번씩 원금이 재계산되며 종류에 따라 일년에 한번씩 재계산 되기도 한다. FHA 리버스 모기지는 연방재무부 1년만기 채권에 따라 재계산되며 다음과 같은 다섯 가지 융자금 수령 방법이 있다.

(1) 일정한 시간을 정해 놓고 정기적으로 일정한 금액을 받는 방법.
(2) 담보로 내놓는 집에서 일차적 거주지로 살고 있는 동안 일정한 금액을 받는 방법.
(3) ‘라인 오브 크레딧’으로 사용하는 방법.
(4) 일정한 시간을 정해 놓고 매월 일정액을 받는 것과 ‘라인 오브 크레딧’을 복합적으로 쓰는 방법.
(5) 담보로 내놓는 집에서 일차적 거주지로 살고 있는 동안 일정한 금액을 받으면서 ‘라인 오브 크레딧’을 복합적으로 쓰는 방법.

이같은 다섯 가지 방법은 각각 장단점이 있으므로 ‘리버스 모기지’를 쓰려는 집주인이 처한 상황에 따라 가장 적절한 방법을 고르되 전문가와 상의하는 것이 현명하다.