부동산협회에서는 2000년 6월6일부터 새로운 주택 계약서 양식을 사용하도록 변경했다. 법률 변경 또는 필요에 따라서 거의 3년마다 한번씩 변경되고 있다. 주택 매매 때 약 90%가 이 양식을 사용하고 있다. 새 표준계약서에는 많은 것이 변경되어 있지만 중요한 몇가지만 알아본다.
에스크로 계약서에 매매 계약서 첨부: 과거에는 계약서를 쓴 이후 에스크로 회사에서 소유권 이전에 필요한 행정적 사항 내용만을 부동산업자 또는 계약 당사자로부터 정보를 받아서는 에스크로 계약서(escrow instruction)를 만든다. 동일한 매매에 대하여 계약서를 2번 작성하는 것이다. 계약 당사자간에 합의된 것이 첫 계약서가 되고 에스크로 계약서 (escrow instruction)는 두번째 계약서가 된다.
처음 계약한 내용과 에스크로 계약서 내용이 상반되는 경우가 빈번히 일어나고 있었다. 이 때 마지막에 계약된 에스크로 계약서가 법률적으로는 우선권을 갖게 된다. 같은 부동산을 두고서 처음 합의된 내용과 에스크로 계약서에 상충되므로 계약 당사자간에 시비가 발생한다. 에스크로 회사에서 정보를 잘못 기재하는 경우도 있었다. 또 몇몇 악덕 부동산업자가 거짓말을 하거나 계약 당사자 중에 한 사람이 에스크로를 개설하면서 상대방에게 불리하도록 정보를 만들어 제공하는 경우도 있었다. 대부분 사람들은 에스크로 계약서가 원래 계약대로 되어 있으리라고 믿고서는 검토를 안 하고 서명을 해 주는 사람이 있다는 것을 악용하는 것이다.
예로써 일부 경비를 상대방에게 부과시키는 방법, 부동산 수수료 증액, 계약 종료 일자를 앞당기던가 지연시키는 등 여러 방법을 사용하고 있다. 특히 한인들 경우에는 부동산 업자가 계약 당사자들 사이에서 구두로 합의를 이끌어낸다. 원칙적으로는 부동산업자는 처음부터 계약서(offer)로 흥정을 시작하여 계약서로 합의를 종결시켜야 한다. 이것을 전부 구두로만 하는데 문제가 발생한다. 아마도 영어로 계약서 작성하는데 힘이 들기 때문에 이런 현상이 발생하고 있으리라 추정한다. 특히 사업체나 상가 매매에서 더욱 심하다. 에스크로 회사에서는 쌍방간에 다른 어떠한 내용이 있어도 에스크로 의무가 아니기 때문에 다른 내용들은 기재를 하지 않았다.
에스크로가 종결된 후 구입자는 판매자에게, 계약을 할 때 냉장고는 두고 간다고 했는데 왜 계약서에 없느냐? 매상을 보장해 준다고 했는데 그 내용이 계약서 없다는 항의를 하게 된다. 판매자는 계약대로 하자고 주장을 한다. 계약서에 그런 내용이 없기 때문에 구입자가 항의를 할 수 없다는 것을 알기 때문이다. 한인들 사이에는 주택을 매매 하면서도 처음 합의된 계약서가 없고 다만 간단한 에스크로 계약서만 가지고 있는 사람들을 종종 보게 된다. 지금부터는 원래 합의된 계약서를 에스크로 계약서에 첨부하도록 해 두었다.
부동산 구입자나 판매자는 에스크로 계약서만 있으면 되는 것으로 착각하고 있지만 그 내용에는 실제로 중요한 합의 내용이 빠져 있을 수 있으므로 꼭 합의된 첫 계약서와 에스크로 계약서를 가지고 있어야 한다.
구입자가 결함과 문제점 조사할 것: 새 표준 계약서에서는 판매자가 모든 주택 결함을 보장해 주는 것이 아니기 때문에 구입자가 모든 문제점을 조사해야 한다는 내용들이다.
계약금 반환: 계약 취소가 될 때 판매자의 일방적 횡포에 의해서 계약금을 구입자에게 안 돌려주는 일이 있었지만 현 계약서에는 합의가 되었을 때는 되돌려 주도록 의무조항을 두고 있다.
표준계약서 문제점: 표준계약서는 구입자와 판매자 모두를 좋게 만들어둠과 동시에 또 모두가 나쁘도록 만들어 둔 것이다. 그러므로 계약서 작성을 할 때는 세심한 주의를 해야 한다. 표준 양식이기 때문에 새 계약서에도 많은 것이 잘못되어 있다. 계약서를 작성할 때는 자기한테 유리하도록 추가로 계약서를 다시 만들어서 첨부를 해야만 보호를 받을 수 있다. 예로써 시비가 발생했을 때 중재재판을 받는다고 계약을 했을 때 중재 재판을 받아야 하므로 오히려 큰 피해를 당할 수도 있다. 표준계약서는 자기만을 보호받게 안 되어 있다.
계약서를 작성하는 이유는, 만약에 문제가 발생했을 때 계약서에 근거해서 해결해 나가자는 것이다. 계약서는 당사자간의 합의된 내용을 근거로 작성하는 것이지만 법에 의해서 보호받을 수 있는 내용만 보호를 받는다. 법률에 위배되는 사항을 합의했다고 해서 계약으로 인정되지 않는 사항들도 많다.
