매물, 재정상태따라 선택

2000-06-15 (목)

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▶ 차압주택 경매시점별 장, 단점

집을 싸게 사는 또 다른 방법은 차압된 집을 사는 것이다. 보통 바이어들이 차압된 집을 산다는 생각을 하지 못하는 중요한 이유는 차압된 집들이 대부분 부동산 에이전트에게 리스팅으로 주어지지 않고 처분되기 때문이다.

렌더에 의해 차압되는 집은 부동산 에이전트에게 리스팅으로 주어지기 전에 집주인에 의해 조용히 팔리거나 렌더에 의해 경매 처분된다. 렌더에 의한 경매 처분시 입찰자가 없으면 에이전트에게 리스팅으로 주어지는데 이렇게 되면 시가대로 거래되는 것이 보통이다.

차압되는 집을 사려는 바이어는 차압경매 시점을 기준으로 세 가지 시점 가운데 하나를 택해 집을 살 수 있는데 차압경매 전, 차압경매 중, 차압경매 후이다. 이 세 가지 방법은 집의 매물의 상황과 바이어의 재정적 상황에 따라 각각 장단점이 있다.

<차압경매 전에 사기> 집이 차압되는 경우를 보면 이혼, 사망, 병환, 실업, 알콜·마약 오용 및 기타 경제적 사유가 도사리고 있다.

집주인이 융자금을 제때 내지 못하면 통상적으로 렌더는 차압을 꺼리기 때문에 먼저 집주인과 협상을 시도하나 집주인은 다수가 이같은 협상도 적극적으로 하지 않으려 한다. 이렇게 되면 렌더는 집을 차압할 수밖에 없게 된다.

주법에 따라 렌더는 ‘디폴트 노티스’(Default Notice)를 등기하거나 차압소송을 제기해야 하는데 이 때 바이어는 집주인을 만나 매매를 타진할 수 있다. 서브 프라임(Sub-prime) 렌더들이 재융자를 해주겠다고 홍보물을 보내기 시작하는 것도 이 시점인데 이들이 주는 재융자는 원래 모기지보다 금리도 높고 결국 다시 차압 수순을 밟는 경우가 많다.

이같은 디폴트 노티스나 차압소송에 대한 정보는 각 도시나 카운티를 중심으로 발행되는 법조 일간지나 주간지 또는 뉴스레터를 통해 얻을 수 있는데 관심이 있는 지역을 대상으로 발행되는 간행물 가운데 어떤 것이 좋은지는 등기소 직원, 타이틀 보험회사, 부동산 전문 변호사 등에게 물어 보면 되며 시나 카운티 정부를 통해서도 얻을 수 있다.

차압되는 집을 사기 위해 직접 집을 찾아갈 때는 그 집에 집주인이 아니라 테넌트가 살고 있을 수도 있다는 점에 주의해야 하며, 집주인이 재정적으로 어려운 입장에 처해 있다는 점도 배려해야 한다.

집주인을 만났을 때 질문의 핵심은 "에퀴티에 대해 현금으로 얼마를 받기 원하느냐?"는 것이다. 집주인이 원하는 에퀴티를 현금으로 주고 갖고 있던 모기지를 이어받을 수 있는 경우가 대부분이기 때문에 새로 융자를 일으킬 필요가 없다는 장점도 있다.

<차압경매를 통해 사기> 전문적으로 차압된 집을 사는 사람들은 차압경매를 통해 사려는 경향이 많은데 차압경매를 통해 집을 사면 2차나 3차 담보 등 기타 채무, 즉 ‘주니어 린’(Junior Lien)도 없어진다는 것이 가장 큰 이유다. 예를 들면, 소득세 연체로 인한 ‘린’(Lien), ‘미케닉스 린’(Mechanics’ Lien)도 모두 없어진다. 그러나 부동산세 연체로 인한 ‘린’은 없어지지 않는다.

차압경매가 2차 또는 3차 담보권자 등에 의해 실시될 때는 각 담보권자의 상위 담보권자에 대해 집주인이 지고 있는 채무, 즉 ‘시니어 린’(Senior Lien)은 없어지지 않는다.

차압경매를 통해 집을 살 때 바이어 입장에서 커다란 부담 중의 하나는 현금이나 캐시어스 첵으로 구입자금을 준비해야 한다는 점이다.

주법에 따라 차압경매는 실시되는 시점은 다르나 짧으면 디폴트 절차가 시작된지 21일로부터 늦으면 렌더가 차압을 시작한 후 6개월 내에 있게 되는데 각 주를 평균하면 약 4개월이다.

<차압경매 후에 사기> 현실적으로는 렌더가 차압경매를 통해 집을 처분하지 못하는 경우가 많은데 그 이유는 바이어가 낙찰을 무리 없이 소화할 수 있는 충분한 현금을 준비하지 못하기 때문이다. 렌더가 차압경매를 실시해도 문제가 된 집을 처분하지 못하면 그 집은 렌더의 소유가 된다.

이 때가 되면 렌더는 가급적 빨리 그 집을 처분하기 위해 유리한 융자조건을 제시하거나 차압 주택 전문 에이전트와 접촉한다.

렌더가 에이전트를 접촉하기 전에 직접 렌더와 접촉하면 대체로 에퀴티 없이 연체된 융자금만 내고 살 수 있다. 경매가 유찰되면 즉시 다음날 렌더에게 ‘페드 엑스’(FedEx) 등을 이용해 디파짓용 수표, 원하는 융자 조건과 함께 구매 오퍼를 보내면 많은 렌더가 이에 응한다.

이상 세 가지 방법 가운데 어떤 방법이 가장 좋은지에 대해서는 일치된 견해가 없으며 각각의 경우에 따라 융통성 있게 대처하는 것이 중요하다고 전문가들은 지적한다.