전국 모기지 금리가 좀처럼 내려가지 않으면서 주택 구매를 준비하는 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 한때 3% 안팎까지 떨어졌던 코로나19 시기 초저금리를 기대했던 소비자들의 바람과 달리 최근 30년 고정 모기지 금리는 다시 6.5%선에 근접했다.

전문가들은 “당분간 6% 이상의 고금리가 뉴노멀이 될 가능성이 높다”며 현실적인 전략이 필요하다고 조언하고 있다.

모기지 업체 프레디맥에 따르면 지난주 미국 평균 30년 고정 모기지 금리는 6.53%까지 치솟으며 9개월 만에 최고 수준을 기록했다. 이후 4일 기준 6.48%로 소폭 하락했지만 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 인플레이션 압력이 이어지고 연방준비제도(FRB·연준)의 금리 인하 속도가 예상보다 늦어지면서 시장에서는 당분간 고금리 기조가 이어질 가능성이 높다는 분석이 나온다.

문제는 금리 상승이 실수요자들의 구매력을 크게 떨어뜨리고 있다는 점이다. 네이버스 뱅크의 주택구매 교육 담당 이사인 애슐리 해리스는 “30만달러 대출 기준 금리가 4%일 경우 월 원리금 상환액은 약 1,432달러지만 6% 금리에서는 1,799달러 수준까지 오른다”며 “같은 집을 사더라도 매달 367달러를 추가 부담해야 하는 셈”이라고 설명했다. 그는 이어 “월 1,800달러 예산 기준으로 보면 4% 금리에서는 약 37만8,000달러 규모 대출이 가능했지만 6% 금리에서는 30만달러 수준으로 줄어든다”며 “소득 변화 없이 구매력이 약 8만달러 감소하는 효과가 나타난다”고 덧붙였다.

그럼에도 전문가들은 무작정 금리 하락만 기다리는 전략이 반드시 정답은 아니라고 입을 모은다. 캐피털 파트너스 모기지의 크레이그 가르시아 대표는 “주택 구매가 가능하고 자격 요건을 충족한다면 장기적인 자산 형성 측면에서 여전히 주택 소유가 유리할 수 있다”고 말했다.

특히 금리 인하를 기다리는 동안 오히려 시장 상황이 더 악화될 가능성도 있다는 지적이다. 현재 시장에서는 고금리 영향으로 거래가 위축되면서 매도자들이 클로징 비용 지원이나 금리 인하(buydown) 조건 등 다양한 혜택을 제공하는 사례가 늘고 있다. 하지만 향후 금리가 내려가면 대기 수요가 한꺼번에 시장에 유입돼 경쟁이 다시 치열해질 가능성이 높다는 분석이다.

전문가들은 현재 시장에서 활용 가능한 대표 전략으로 ‘금리 인하(buydown)’, ‘변동금리 모기지(ARM)’, ‘승계 가능한 모기지’를 꼽고 있다. ‘2/1 바이다운’은 대출 첫 2년 동안 금리를 단계적으로 낮춰 초기 부담을 줄이는 방식이다. 예를 들어 실제 금리가 6%일 경우 첫해에는 4%, 둘째 해에는 5% 금리가 적용된다. 또 ‘5/1 ARM’은 첫 5년 동안 고정금리가 적용돼 단기 거주 예정자들에게 대안으로 거론된다. 최근 관심이 높아지는 승계형 모기지는 코로나 시기 2~3%대 저금리로 대출받은 FHA(연방주택청 보증)나 VA(보훈처 보증 대출)를 그대로 물려받는 방식이다. 다만 집값과 기존 대출 잔액 차이를 현금이나 추가 대출로 메워야 하는 부담이 있다.

전문가들은 다만 모든 소비자에게 주택 매입이 적합한 것은 아니라고 강조한다. 비상자금이 부족하거나 직업 안정성이 낮고 단기간 내 이사 계획이 있다면 오히려 부담이 될 수 있다는 설명이다.

가르시아 대표는 “유가 하락과 인플레이션 안정, 고용시장 둔화 등이 동시에 나타나야 금리가 의미 있게 떨어질 수 있다”며 “현재로서는 완벽한 매수 타이밍을 기다리기보다 자신의 재정 상황에 맞는 현실적인 전략을 세우는 것이 중요하다”고 조언했다.

<박홍용 기자>