부동산 변호사로서 부동산을 구입할 때 가장 중요한 서류는 집문서라고 생각한다. 그러나 대부분의 바이어들은 클로징 자리에서 실제로 집문서를 확인하는 경우가 거의 없다. 집문서는 셀러가 서명하는 서류이기도 하고, 바이어는 복잡한 숫자들이 가득한 세틀먼트 서류를 이해하느라 정작 집문서를 꼼꼼히 살펴볼 마음의 여유가 없기 때문이다.

집문서를 반드시 확인해야 하는 이유는 소유권 형태(Tenancy)에 따라 상속 방식이 달라질 수 있기 때문이다. 예를 들어, 부부가 공동으로 집을 소유할 경우에는 Tenants by the Entirety라는 부부 공동소유 형태로 등기하는 것이 가장 바람직하다.

그러나 미국에 거주하는 많은 한인 부부들은 결혼 후에도 성을 바꾸지 않는 경우가 많아, 집문서를 준비하는 변호사가 부부 관계임을 알지 못하고 다른 소유 형태로 등기해 두는 사례가 종종 있다.

이 경우 배우자가 갑작스럽게 사망하면, 집이 자동으로 생존 배우자에게 상속되지 않는다. 비슷한 사례로, 한 커플이 Tenants in Common형태로 집을 구입해 몇 년간 동거하다가 이후 결혼을 한 경우가 있다.

이때도 배우자가 사망하면 마찬가지로 집 명의가 자동으로 생존 배우자에게 넘어가지 않는다. 전자는 전문가의 실수, 후자는 결혼 후 소유권 형태를 변경해야 한다는 사실을 몰랐던 무지에서 비롯된 결과로, 모두 값비싼 대가를 치르게 되는 것이다.

부모와 자녀가 함께 이름을 올린 경우에도 동일한 문제가 발생할 수 있다.
최근 “오늘 돌아가신 어머니의 이름을 집문서에서 삭제하고 싶다”는 상담 문의를 받았다. 등기부를 확인해 보니 집 명의가 Joint Tenancy로 되어 있었지만 자동 상속 조항이 명시되어 있지 않았다.

이런 경우, 아들은 법원 절차를 거쳐 어머니의 지분을 어머니의 다른 상속인들과 함께 나누어야 한다. 이미 어머니가 돌아가신 지 4년이 지나 집이 온전히 자신의 소유라고 생각해 온 아들이 크게 당황한 것은 당연한 일이었다.

은행 융자 문제로 인해 어쩔 수 없이 친척이나 가족의 이름이 집 명의에 포함되는 경우도 있다. 이런 경우에 소유권 형태는 Joint Tenants와 Tenants in Common 중 하나가 된다. 전자는 상속 문구를 추가해 자동 상속이 가능하지만, 후자는 각 소유자의 지분이 법원 절차를 통해 각자의 상속인에게 이전된다는 차이가 있다.

만약 법원 절차를 피하고 싶다면, 버지니아에서는 Transfer on Death Deed, 메릴랜드에서는 Life Estate Deed와 같은 다른 상속 계획을 미리 준비해 두는 것이 필요하다. 이러한 절차 역시 부동산을 구입할때 변호사와 미리 상담해서 준비해 놓을 수 있다.

한국은 가족관계 증명서를 통해 상속이 쉽고 신속하게 이루어지기 때문에, 한국에서 온 많은 분들이 미국의 제도와의 차이를 잘 알지 못해 대비하지 못하는 경우가 많다.

남겨진 가족들에게 불필요한 부담을 주지 않으려면, 부동산을 구입할 때 반드시 클로징을 담당하는 변호사와 상담하여 집문서을 어떤 소유 형태로 등기할지 꼼꼼히 확인하고 결정하는 것이 중요하다.

문의 (703) 821-3131
spark@washingtonianlaw.com

<사라 박 / 변호사>