지난 컬럼에서 부동산 자산을 상속하는 과정과 결과에서 몇 가지 고려해야 할 상황에 대해서 이야기해 보았다. 미국에 이민을 와서 열심히 일하고 아껴가며 모은 자산으로 부동산을 매입하고 힘든 부동산 관리를 통해 더 많은 부를 이룬 많은 한인들이 있다. 이렇게 모은 부동산 자산을 자녀에게 상속하는 과정에서 발생할 수 있는 문제점들을 생각해 봐야 한다.

만약 3백만불에 부동산 하나 가지고 있는데 리빙 트러스트를 작성하는 과정에서 큰아들 34%, 둘째 33%, 그리고 셋째 33%로 사후에 자녀들에게 분배하기로 가정해 보자. 사후에 자녀들이 한 부동산에 각자의 지분을 가지고 있는데 만약 셋째가 자금이 필요해서 부동산을 매각하자고 할 때 두 형들이 모두 한마음으로 매각 결정 해야만 부동산을 매각할 수 있다. 만약 한 형제가 이에 반대를 하면 매각을 할 수 없게 되는 것이다. 그렇다면 부동산에 33% 가지고 있는 셋째에게 현금 1백만불을 주고 33%에 지분을 받으면 되지만 현금 1백만불을 당장 만들기는 쉽지 않은 일이다.

이러한 상황이 지속되면 형제에게 불화가 생기고 어쩌면 법적 다툼이 생길 수도 있다. 누구나 우리 자식들은 워낙 사이가 좋아서 이러한 불화는 생기지 않을 거라 믿는다. 아니 일어나지 않기를 바라는 것이다. 하지만 돈 앞에 장사 없다는 말처럼 여러가지 이유에서 불화가 생길 수 있는 것이다. 그렇다면 어떠한 방법으로 자녀들에게 부동산을 잘 물려주고 분배를 할 수 있을까? 비 현실적이긴 하지만 3백만불의 부동산을 팔고 3개의 부동산을 매입해서 각각의 부동산을 세 자녀에게 하나씩 받을 수 있게 미리 정해 놓으면 자녀들이 각자가 받은 부동산을 내 사후에 팔던 가지고 있던 그들이 원하는 대로 하면 된다.

하지만 우리가 사는 캘리포니아에서 하나에 부동산 관리도 힘들고 짜증이 나는데 부동산을 3개로 늘려 부동산 관리를 한다는 것은 매우 걱정 스러운 일이 될 것이다. 어차피 자녀들이 물려받을 부동산 자산을 자녀들이 좀 관리를 했으면 하는 마음이지만 현실에서는 자녀들이 부동산 관리를 하는 일은 참 드물다. 이유는 자기들의 직업이 있고 자녀도 키워야 하고 무엇보다도 부동산 관리가 힘들고 스트레스가 싸이는 일이 라는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 그렇다면 어떠한 방법이 있을까?

3개에 부동산으로 나누어서 각 자녀에게 가져가게 하는 생각은 좋은데 관리가 문제라면 관리가 필요 없는 부동산으로 하면 된다. 그게 바로 DST (Delaware Statutory Trust) 부동산이다. 여러 번 소개 했듯이 DST 부동산은 처음부터 매각이 되는 끝까지 부동산 회사에서 각종 세금, 보험, 관리, 수리 등등 모든 것을 맡아서 한다. DST 부동산의 지분을 소유한 투자자는 매월 나오는 임대 수익을 꼬박꼬박 은행으로 받으면 된다. 내 살아 생전에 DST에서 나오는 임대 수익으로 노후 생활을 부동산 관리라는 스트레스에서 벗어나 진정한 은퇴생활을 즐기면 되는 것이다.

오히려 자녀들은 이 DST 부동산을 부모에게 선호하는 경우가 많다. 자녀들도 부모님이 은퇴를 하고 나서 부동산 관리 때문에 힘들어 하는 모습을 원하지는 않을 것이다. 그래서 3백만불로 많이 오른 부동산 하나를 1031 익스체인지를 통해 3개의 DST 부동산으로 나누고 자녀 3에게 각각 하나씩 가져가도록 리빙 트러스트에 해 놓으면 된다. 내 사후에 자녀들이 각자의 DST 부동산을 갖게 되고 각자 알아서 팔아서 현금화 하던지, 또 1031 익스체인지를 통해 DST 부동산으로 갈아 타던지, 아니면 1031 익스체인지를 통해 단독 부동산을 매입하던지 각자 알아서 하면 되는 것이다. 나는 은퇴 후 부동산 관리에서 벗어나서 좋고, 매월 나오는 인컴으로 은퇴생활 하고, 자녀들은 물려 받을 재산으로 서로 불화가 생길 일이 없으니 일석이조가 되는 것이다.

어차피 자녀들에게 물려줄 자산이라면 불화가 생기지 않도록 미리 교통정리를 해주는 것이 바람 직 할 것이다. 만약 조금의 자산을 원하는 자선단체나 교회에 기부를 원한다면 DST를 통해서 미리 분배를 해 놓는 것도 좋은 방법이 될 것이다. 그리고 리빙 트러스트 작성은 필수 이고 지금 당장 하는 것이 제일 저렴하게 하는 것이다. 물가는 계속 오른다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>