자영업을 두세 개 운영하면서 주택을 여러 채 소유하고, 커머셜 빌딩까지 가지고 있다면, 우리는 흔히 이런 사람들을 ‘부자’라고 부른다. 그렇다면 이러한 부자 고객들은 융자를 쉽게 받을 수 있을까?

프로그램에 따라 차이는 있지만, 실제로는 자영업을 여러 개 운영하고, 주택이나 건물을 여러 채 보유한 고객들이 일반 시중 은행에서 융자를 받는 일은 상당한 인내를 요구한다. 왜냐하면, 방대한 서류 제출이 필요하기 때문이다. 이런 고객들이 융자를 받으려면 두꺼운 책 한 권 분량의 서류를 준비하고 철저한 검증 과정을 거쳐야 한다.

최근 한 고객이 주택 융자를 요청했는데, 필요한 서류 목록을 알려드리자 "왜 이렇게까지 해야 하느냐"라고 물으셨다.
하지만 이는 어쩔 수 없는 절차다. 자영업을 운영하거나 추가로 부동산을 보유한 고객은 해당 사업체의 세금 보고서뿐만 아니라, 소유한 모든 주택과 관련된 지출 내역을 철저히 조사받아야 융자 승인을 받을 수 있다.

필자 역시 이러한 절차가 복잡하지 않기를 바라지만, 현재 모기지 융자 가이드라인상 이를 피할 방법이 없다. 이번 시간에는 자영업자들이 융자를 받기 위해 준비해야 할 서류와 절차에 대해 알아보도록 하자.

1. 자영업자들의 세금보고 형태
자영업자들이 가장 먼저 알아야 할 것은 본인의 비즈니스 세금 보고 형태이다. 자영업자의 세금 보고 방식은 여러 가지가 있으며, 대표적으로 개인 사업자나 부부가 운영하는 소규모 자영업의 경우 개인 세금 보고(Form 1040) 내 Schedule C를 통해 비즈니스 수입과 지출을 함께 보고하는 형태가 있다.

이는 가장 단순한 방식으로, 별도의 회사 세금 보고 없이 개인 소득세 신고에 포함되며, 소규모 세탁소, 네일 가게, 부동산 에이전트, 보험 브로커 등이 주로 사용한다. 이 경우, 융자 신청 시 개인 세금 보고서 2년 치만 제출하면 된다.

두 번째로, 파트너십(Partnership) 또는 유한책임회사(LLC)의 경우 비즈니스 세금 보고는 개인 세금 보고와 별도로 Form 1065를 통해 이루어지며, 지분이 25% 이상이면 Form 1065 (2년 치)와 함께 Schedule K-1이 필요하다.

K-1은 고객의 지분 비율과 이에 해당하는 수익 또는 손실을 보여주는 문서로, 은행은 이를 통해 소득과 손실을 평가한다. 반면, 지분이 25% 미만이면 매년 발급되는 K-1 (2년 치)만 제출하면 된다. 세 번째로, 법인(Corporation) 형태에는 C-Corporation(C-Corp)과 S-Corporation(S-Corp)이 있다. C-Corp의 경우 법인이 자체적으로 세금을 납부하며, Form 1120을 통해 세금 보고가 이루어진다.

일반적으로 설립 후 1년이 지나면 보고가 필요하며, 지분이 25% 이상이면 Form 1120 (2년 치)를 제출해야 한다. 한편, S-Corp은 비교적 규모가 있는 자영업자들이 선택하는 형태로, Form 1120S를 통해 세금 보고가 이루어진다.

여기에는 매월 수령한 수입, 연간 수익 및 손실이 보고되며, 특히 Schedule K-1을 통해 고객의 지분율과 해당 지분의 수익 또는 손실이 표시되고, 이는 개인 세금 보고(Form 1040)에도 반영된다.

또한, S-Corp의 회계연도는 1월 1일에 시작해 12월 31일에 끝나며, 지분이 25% 이상이면 Form 1120S (2년 치) 제출이 필수다. 은행에서는 일반적으로 지분 25% 이상을 자영업자로 간주하며, 이에 해당할 경우 비즈니스 세금 보고서(2년 치)를 반드시 준비해야 한다.

2.또 다른 형태의 자영업
앞서 자영업자는 해당 사업체의 소유권을 25% 이상 보유한 경우 은행에서 자영업자로 간주한다고 했지만, 이와는 다른 형태로 분류되는 자영업자들도 있다.

예를 들어, 부동산 에이전트, 보험 에이전트, 리무진 운전사처럼 급여가 일정하지 않고 일한 만큼 커미션 형식으로 수입이 결정되는 고객들은 사업체 소유권을 갖고 있지 않아도 자영업자로 간주된다. 또한, 일부 고객들은 W2를 통해 급여를 받지만, 분기별 또는 연말에 W2와 별도로 추가 커미션을 지급받는 경우가 있다.

이러한 커미션은 개인 세금 보고 시 자영업 소득처럼 보고할 수 있으며, 융자 심사 시 은행은 이를 포함해 최근 2년 치 평균 수입을 기준으로 평가하게 된다.

3. 자영업 고객의 수입의 종류
많은 고객들이 자영업의 수입을 매주 급여로 받아가는 주급만으로 생각하는 경우가 많지만, 실제로는 그렇지 않다. 은행에서 자영업 고객의 2년 치 세금 보고를 요구하는 이유는 비즈니스의 수입과 지출이 어떻게 보고되고 있는지를 확인하기 위해서다.

자영업 고객의 수입은 우선 매주나 매월 받아가는 급여를 W2로 보고하는 경우와, 비즈니스 보고 형태에 따라 회사 세금 보고에 나타나는 수입과 지출이 포함된다. 예를 들어, C-Corp의 경우 회사 세금 보고(Form 1120)에 기록된 총수입이나 손실이 반영된다.

즉, W2로 보고된 연간 수입이 5만 달러이고, 회사 세금 보고에서 2만 달러의 수입이 추가로 잡힌다면 고객의 총 수입은 7만 달러로 평가된다. 또한, S-Corp의 경우 K-1이라는 양식을 발행하며, 여기 기재된 수입이나 손실이 개인 세금 보고에 그대로 반영된다.

모든 회사 세금 보고에는 기타 수입 항목이 있는데, 여기에는 감가상각비(Depreciation & Depletion)와 분할 상환 지출금(Amortization) 등이 포함된다. 특히 건물이나 장비를 보유한 고객의 경우 매년 감가상각을 보고하게 되며, 이는 많게는 수만 달러에 이를 수 있으며 모두 수입으로 간주된다.

반면, 일부 고객들은 회사 명의로 비즈니스 융자를 받는 경우가 있는데, 이때 이자 비용이 1년 미만의 Mortgage, Notes, Bonds로 표시되면 지출로 인정된다. 하지만, 만약 1년 이상의 Mortgage, Notes, Bonds로 표시될 경우 지출로 간주되지 않는다.

이러한 사항은 융자 심사 시 중요한 요소가 될 수 있으므로, 반드시 전문가와 상의하여 본인의 회사가 어떤 방식으로 세금 보고를 하고 있는지 미리 확인한 후 보고하는 것이 바람직하다.

4. 자영업 수입의 연속성
은행에서 자영업자의 세금 보고를 검토할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 회사 수입의 연속성이다. 은행은 일반적으로 최근 2년 치 세금 보고서를 확인하며, 수입이 전년도보다 증가한 경우에는 2년 치 평균을 기준으로 수입을 산정한다.

반면, 수입이 전년도보다 감소한 경우에는 감소한 수입을 기준으로 평가한다. 또한, 회사 수입이 전년 대비 급격히 상승하거나 하락한 경우, 그 이유를 설명해야 할 수도 있다. 또한, 회사 세금 보고 후 2개월 이상이 지난 시점에서 융자를 신청하면, 은행은 현재 수입과 지출을 확인하기 위해 P&L(Profit & Loss) 자료를 요청할 수 있다.

P&L은 현재 진행 중인 사업의 수입과 지출 내역을 정리한 문서로, 비즈니스 구조가 간단할 경우 본인이 직접 작성할 수도 있지만, 보다 복잡한 경우에는 회계사의 도움이 필요할 수 있다.

이처럼 자영업자의 융자는 많이 복잡하다. 스스로 어떤 식으로 세금 보고를 하고 수익을 내고 있는지 손해를 보고 있는지 정확 연 수입이 얼마인지 좀 구체적으로 알 필요가 있다. 그래도 어렵다면 전문가와 상담해 보길 바란다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>