11월 초 대통령 선거에서 트럼프가 당선 되면서 경기가 낳아질 것이라는 기대로 비트코인이 사상 최고치를 기록하고 주식도 많이 오르면서 주택 금리 인하에 찬 물을 끼 얹었다. 트럼프가 주장해온 자국 우선주의 정책 으로 관세가 높아져 싼 물건의 수입에 차질이 생기고 불법 이민자 추방으로 값싼 노동력을 잃게되어 인프래이션을 다시 걱정하는 분위기다.

제롬 파월 연방준비 위원회 의장은 지난 브리핑에서 이자를 급하게 낮추어야할 이유가 없어졌다며 금리인하에 선을 그었다. 이 영향으로 지난 9월 소쉬 빅컷이라 불리웠던 0.5% 금리인하로 6% 까지 내려갔던 모기지 금리가 현재 7% 언저리 까지 올랐다. 지난 주 연방 정부는 0.25%의 추가 금리 인하를 단행 하였으나 모기지이자는 더 오르는 추세이다. 왜 단기금리가 내리는데 모기지는 오르는 것인지 그리고 앞으로 연말과 2025년 모기지 금리의 전망과 마지막으로 2025년 주택 시장 전망등을 전문가들의 입을 빌어 알아본다.

왜 연방정부가 이자를 낯추었는데 불구하고 모기지 이자는 오르는가? - 금리인하로 모기지이자가 6%로 내려가면서 한 때 작은 재융자 붐이 있었으나 금융시장이 선거에서 트럼프가 유리하다는 전망에 조금씩 오르더니 트럼프 재 당선 후 지금현재 6.875%까지 모기지 금리가 오르면서 재융자는 이제 물 건너갔다는 분위기다. 모기지 이자는 단기금리 인하에 어느정도 영향을 받지만 인프래이션과 실업률 그리고 10년 만기 채권의 오르내림에 더 많은 영향을 받는다. 트럼프의 중국 산 수입품에 대한 200% 관세 정책, 1000만 서류 미비자 추방 선언, 자영업자 혹은 기업의 세금감면 기대 등등 여러 요인들이 앞으로 프럼프 임기시작과 함께 맞물려 돌아 가면서 인프래이션을 유발하고 경기 호황으로 인한 고용증가로 실업률이 낮아 지리라는 기대심리에 인프래이션에 대한 우려와 더불어 모기지 이자가 예전과 같이 내려가는 것은 힘들다고 보는 견해가 우세하다. 전체적으로 아직까지 경제 변화에 대한 불확실성이 이자를 오르게 하고 있다.

2025년의 모기지 이자 전망은? - 전문가들은 올해 말까지 모기지 이자가 6%선으로 내려 가리라 전망하고 있다. 하지만 이자는 여러가지 경제 지표의 둔화와 함께 내려가지만 올라갈 때는 한가지 강력한 Data(실업률, 혹은 인프래이션) 발표로 바로 상승하기도 한다. 많은 전문가들은 2025년 모기지 이자는 유동성은 많겠지만 아주 큰 변화는 없을 것으로 예상하고 있다. 이자가 5%대로 떨어지기를 기대하기는 힘들겠지만 6% 대를 유지하는대는 무리가 없으리라 예상하고 있다. 참고로 연방정부의 두 가지 주된 정책은 고용을 극대화 하고 인프래이션을 잡는 것이다. 만약 인프래이션이 높으면 이자를 높여 인프래이션을 잡고 실업률이 올라가면 이자를 낮추어 경기를 진작 시키는 것이다. 높은 인프래와 낮은 실업률에서는 대체로 이자하락을 기대하기 힘들다.

2025년의 주택시장 전망은? - 1. 팔고자 하는 주택의 부족으로 집 사기가 올해보다 더 쉽지 않을 전망이다. 원활한 주택 마켓을 위하여 주택 사장에 적어도 5-6개월 정도의 인밴토리가 필요한대 현재 3개월 정도의 인밴토리만 판매를 위해 나와 있다. 2. 높은 모기지 이자로 집을 살 수 있는 자격조건을 갖춘 바이어가 줄어들어 이사철인 봄과 이른 여름 조차도 주택 판매가 줄어들 전망이다. 3. 현재 70%의 홈 오너가 6%대 이하 모기지를 가지고 있고 그중 2-3%의 고정모기지를 가진 경우도 많다. 이들이 집을 팔고 다른집을 사면서 6% 이상으 주택을 구입하기가 힘들다. 대체적으로 집를 팔더라도 많은 다운을 하고 적은 융자를 받는것이 현실이다. 4. 매물 부족으로 집 가격은 3% 정도 더 올라갈 전망이다. 하지만 비싼 집보다는 중간가격이 더 오를 가능성이 많다.

끝으로 수입중 얼마를 집 페이먼트로 내는 것이 적합한지 알아보며 컬럼을 마무리 하려 한다. 보통은 월 수입의 30% 이하를 집에대한 페이먼트로 지불함이 안전하다. 월 수입이 만불 이라면 집 페이먼트는 3000불 이하이여야 삶이 윤택하다는 뜻이다. 어떤 경우 집페이먼트가 수입의 50% 되는경우 House Poor로 전락하여 삶의 질이 떨어질 수 있다. 수입증명 없이 집을 사더라도 자신의 실제 수입과 집 산 후 늘어나는 페이먼트를 비교하여 무리없는 주택 구입을 함이 바람직하다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>