47대 미국대통령 선거가 끝났다. 45대 대통령을 지냈던 도날드 트럼프 전 대통령이 징검다리로 집권을 하게 되었다. 결과가 나오자마자 주식시장이 출렁거린다. 선거 결과를 두고 여러 가지 의견들이 있지만 아마 큰 승리의 요인은 경제 회복에 대한 기대감이 아닐까 싶다.

경제통인 트럼프는 경제 성장과 일자리 창출을 강조하며 세금 감면과 에너지 생산 확대를 통한 경제 회복을 약속해 왔다. 과연 새로운 집기 4년 동안 공약만큼 경제 성장을 잘 이루어 낼지 지켜보자.

올해도 이제 11월에 들어서서 2달밖에 남지 않았다.
주택 시장에서 가장 큰 화두는 바로 주택모기지 이자였다. 7%까지 다다른 높은 모기지 이자로 주택시장이 한참을 얼어 있었다. 하지만 지난달을 시작으로 연방준비제도(Feb)에서 기준금리를 내리기 시작했다. 그럼 주택 모기지 융자는 연준에서 내리는 이자로 바로 결정이 될까?

많은 고객들은 연준에서 이자를 내렸는데 왜 아직 모기지 이자가 높냐고 원성이다. 그럼 이번 시간은 주택모기지 이자를 어떻게 움직이는지 알아보자

1. 모기지 이자의 기준
모기지 이자율의 가장 기준이 되는 것은 미국 10년 만기 국채 수익률을 기준으로 형성된다. 이 국채 수익률은 장기적인 경제 전망, 인플레이션 기대치, 시장의 위험 선호도 등을 반영한다. 대출기관들은 이 국채 수익률에 특정 프리미엄을 더해 모기지 이자율을 설정합니다. 그러니 모기지 이자 올라 가는지 내려가는지 동향을 살피려면 10년 만기 국채 수익률을 눈여겨봐야 한다.

2. 모기지 이자가 형성되는 각종 프리미엄
모기지 이자율은 앞서 기준 금리에 여러 가지 프리미엄을 추가해 산출된다. 이 프리미엄들이 조합되어서 매일마다 새로운 이자가 공시된다. 그럼 모기지 이자율에 추가되는 프리미엄들은 어떤 것들이 있는지 알아보자.

a. 신용 위험 프리미엄 (Credit Risk Premium): 고객의 신용 점수와 재정 상황에 따라 달라지는 프리미엄이다. 신용 점수가 높을수록 이 프리미엄은 낮고, 신용 점수가 낮을수록 높아진다. 은행은 고객이 상환하지 못할 가능성을 반영하여 이 프리미엄을 추가한다. 즉 똑같은 조건에서 융자를 받는데 한 고객은 크레딧 점수가 800점이 넘고 한 고객은 700점이 안된다면 당연히 낮은 점수를 가진 고객의 모기지 이자가 높아진다.

b. 유동성 프리미엄 (Liquidity Premium): 금융시장의 유동성이 부족할 때는 이 프리미엄이 증가한다. 은행들은 자금을 조달하는 데 비용이 더 많이 들거나 복잡해질 경우, 이를 반영해 유동성 프리미엄을 더하게 된다. 쉽게 말해 시장에 자금이 풍부하면 유동성 프리미엄이 낮고 반대로 자금이 부족하게 되면 그만큼 이자는 높아진다.

c. 시장 위험 프리미엄 (Market Risk Premium): 시장의 불확실성과 경제 상황에 따라 달라지는 요소이다. 경제가 불안정하거나 변동성이 커지면 이 프리미엄이 증가할 수 있다. 예전 서브프라임 사태처럼 모기지 시장이 큰 혼란을 겪을 때는 은행들은 대출을 꺼리며 그만큼 이자가 높아지게 된다.

d. 운영 비용 프리미엄 (Operational Cost Premium): 대출기관의 운영 비용 및 관리 비용을 반영한 프리미엄이다. 대출을 관리하고 처리하는 데 드는 비용이 포함된다. 당연히 은행들이 대출을 해주기 위해선 이런저런 비용들이 발생하고 프리미엄들로 작용된다.

e. 수익 마진 (Profit Margin): 대출기관이 얻는 순이익을 보장하기 위해 부과하는 마진입니다. 당연히 은행들은 고객에게 융자를 해주고 이를 통해 자체적인 수익을 확보한다. 이것을 수익 마진이라 부른다.

3. 대출 유형과 기간에 따라서
모기지 이자율은 대출 유형에 따라서도 달라진다. 즉 상환기간을 얼마로 하는가에 따라 이자가 변동이 되는데 일반적으로 상환기간이 길어지면 이자가 높고 상환 기간이 짧아질수록 이자가 낮다.

간혹 30년 고정모기지 프로모션 상품이 나오면 30년 고정이자가 20년이나 15년 보다 낮을 수도 있다. 그리고 모기지 이자를 고정하는 기간에 따라서도 이자가 다르다. 30년 상환 중에 이자 고정기간을 30년으로 하는 것이 10년이나 7년 5년으로 짧게 고정하는 것보다 이자가 높다.

4. 구입 주택 용도에 따라서
주택을 구입할 때 구입 용도에 따라서도 이자가 달라진다. 만약 주택을 구입해서 직접 주거용으로 한다면 이자가 가장 좋고 만약에 세컨홈이나 투자용으로 구입을 한다고 할 경우에도 주거용 보다 이자는 높아진다.

또한 주택 형태에 따라서도 이자가 달라지는데 1 패밀리 주택이 가장 이자가 낮고 2 패밀리 이상 다 주택 이아 콘도나 코압을 구입할 때도 1 패밀리보다는 이자가 통상적으로 높다.

5. LTV에 따라서
LTV (Loan to Value) 주택가격 대비 융자 금액을 말하는데 LTV가 높으면 높을 수도 구입가격대비 융자 비율이 높다는 의미로 그만큼 위험도다 크다는 것이며 당연히 이자가 높다. 은행에서 40% 이상 다운을 할 경우 LTV가 60%이며 가장 우대 금리를 받을 수가 있다.

6. 융자 이유에 따라서
주택 모기지 융자는 주택 구입을 할 때와 재융자 할 때 이자가 다르다. 간혹 고객들이 인터넷으로 모기지 이자를 보시고 재융자를 문의하시는 고객들이 계신데 주택 구입 이자가 재융자 보다 낮다.

그리고 재융자라고 하더라도 기존 남아 있는 금액과 클로징 비용정도만 재융자 하는 것과 고객이 주택에서 자금을 더 꺼내는 캐쉬 아웃 재융자는 또 이자가 다르다 물로 캐쉬 아웃을 하는 경우가 이자가 더 높다.

이처럼 모기지 이자는 아주 복잡한 요소들로 아주 다양하게 결정이 된다. 가끔 고객이 전화 와서 오늘 이자가 얼마냐고 물어보며 친구가 지난달에 얼마로 클로징 했는데 나한테 왜 이렇게 비싸게 말하냐고 하시는데 이자는 매일 바뀌며 고객의 크레디트 점수 다운 금액 주택형태 등등 아주 다양하게 적용이 된다. 같은 날 신청해도 같은 이자가 나오지 않을 수 있다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>