어느덧 한 해의 끝자락에 와 있다. 우린 Covid-19을 지나며 참 많은 것을 배웠다. Covid가 한창인 2020년에는 은행에 마스크를 쓰지 않으면 출입을 할 수가 없었다. 모두들 강도처럼 눈만 빼꼼히 내고 은행 창구를 찾아야만 했다. 하지만 코로나도 이젠 여느 감기와 비슷하게 넘어간다.

저희 집 가족 중에도 감기 증세가 좀 있어 혹시나 코로나 검사를 했는데 양성 반응이 나왔다. 그런데도 한 2~3일 몸에 열이 좀 나다가 괜찮아졌다.
또 옆에서 같이 지내던 식구들도 딱히 격리를 하거나 조심하지 않았는데도 옮기지도 않았다.

이젠 코로나로부터 완전히 벗어난 걸까? 하지만 Covid-19의 여파는 주택시장과 모기지 시장에 아직도 큰 파장을 불러오고 있다. 올해 한 해 동안 주택시장과 모기지 시장에 대해서 알아보자.

1.모기지 동향
모기지 동향에 앞서 2019년부터 시작된 Covid-19가 2022년 초까지 진행이 되면서 막대한 자금이 보조금 명목으로 풀렸다. 이로 인해 물가가 걷잡을 수 없을 만큼 상승하였고 물가를 잡기 위해 미 연방공개시장위원회(FOMC)는 지난해부터 정례회의 때마다 기준금리를 인상시켰다.

현재 기준금리가 5.25% ~ 5.5%까지 올라고 그나마 9월에 와서야 그 인상을 멈추었다. 이렇게 오른 기준금리는 대부분의 이자를 올려놓았고 특히 주택시장의 모기지 이자는 30년 고정 모기지 이자가 한때 8% 중반까지 치솟았다.

이런 고금리로 인하여 재융자는 거의 씨가 말랐고 주택을 구입하는 고객들조차도 이런 높은 이자에 감히 융자를 받을 수가 없을 지경에 이르렀다. 또한 주택을 담보로 홈에퀴티를 열어서 사용하는 고객들도 굉장히 힘든 한 해를 보냈다.

불과 몇 년 전만 하더라고 3%대이던 홈에퀴티가 올해 들어서 8%가 넘었다. 이자를 두 배이상 더 내어야 하는 상황이다. Covid를 지나며 낮은 이자로 재융자를 받은 1차 모기지는 이자 변동에 상관없지만 홈에퀴는 이자가 변동으로 FRB 기준금리에 3%을 추가한 프라임 이자(Prime Rate)가 기준이 된다.

현제 Prime Rate이 8.5%이니 본인이 홈에퀴티 라인이자가 Prime + 1%로 받았다면 지금 이자가 무려 9.5%가 되는 셈이다.
이로 인해 홈에퀴티로 주택을 하나 더 장만하거나 또 홈에퀴로 여행을 가거나 집을 수리하거나 할 엄두를 낼 수 없다. 그리고 크레딧 카드 이자는 상상을 초월한다.

15% ~ 20%가 넘는다. 그러다 보니 모두가 지갑을 닫을 수밖에 없다. 미국 사람들 소비 패턴이 이자가 좋을 때 빚을 내어 소비하는 형태인데 이자가 하늘을 치솟으니 당연히 소비가 줄어들 수밖에 없다. 이로 인하여 올여름 9% 이상까지 치솟았던 물가가 점점 안정을 찾아 최근 4% 미만까지 내려왔다.

참 고무적인 일이지만 이자를 올려 소비를 틀어막아 놓아 또 다른 곳에서 시름 소리가 난다. 바로 리테일 시장과 아울러 모기지 시장이다. 올해는 정말 죽지않고 붙어서 살아 버티는 한 해가 되었다. 다행히 연말 들어 모기지 이자가 빠른 속도로 회복이 되고 있고 지금 6% 중반 아래까지 내려왔는데 아마 내년엔 좀 더 회복되지 않겠나 전망을 하고 있다.

2. 주택 시장
올해처럼 주택시장이 모기지 이자에 영향을 받은 해도 없지 않나 싶다. Covid-19 때도 주택시장은 열기가 식지 않았다. 오픈 하우스를 하면 몇 블락 뒤까지 줄을 서서 기다려야 겨우 주택을 구경할 수 있었다.

하지만 올해는 모기지 이자가 천정부지로 올라 바이어들이 싹 움츠려듬과 동시에 주택매매라는 게 팔면 또 다른 곳으로 이사를 하는데 지금 살고 있는 집을 팔고 다른 곳으로 이사를 가게 되면 또 모기지를 새로 받아야 하는데 엄두가 안나는 것이다.

현재 3% 이자로 융자를 갖고 있는데 이 집을 팔고 조금 더 큰집이나 아님 더 좋은 지역으로 이사를 생각해도 새로 받아야 할 모기지 이자가 8%까지 올라 버리니 이사를 갈 수가 없는 것이다.

이렇다 보니 시장에 매물이 급격히 줄어 버렸다. 주택 시장은 여전히 바이어들이 많이 있다. 주택 희망하는 바이어들이 많이 늘어서 그런 것이 아니라 그만큼 매물이 줄어 버리니 구입해야 할 고객들이 점점 늘어난 것이다. 또 한 가지 특징은 물가를 잡으려고 이자를 올렸으나 주택가격만큼은 그다지 내리지 않고 있다.

여러 가지 이유가 있겠으나 십여 년 전에 서브프라임 모기지가 터지고 좀 불량했던 모기지들은 대부분 정리가 되었다. 그리고 Covid-19를 지나며 거의 대부분의 주택오너들이 4% 이하의 이자로 재융자를 받은 상태이다. 이자가 올라도 그렇게 힘들지 않고 버틸 수 있는 주택오너들이 대부분이다.

그러니 이런 상황에서도 매물이 쏟아져 나오거나 하지 않고 있다. 이런 이유로 한인들이 선호하는 지역의 주택가격들은 아직 고공 행진을 하고 있고 아마 내년에 모기지 이자가 풀려 융자가 좀 더 안정이 되면 주택가격은 좀 더 오르지 않을까 생각이 된다.

3. 융자 가이드라인
지역 로컬은행 중심으로 수입증빙 없이 융자가 가능해졌다. 예전에는 메이저 은행에서 주로 융자를 받았지만 지금은 작은 지역 은행들이 틈새 공략을 아주 잘하고 있다. 30년 고정 모기지 이자가 아니라 3년 5년 고정이고 나머지는 변동하는 변동 모기지를 적절히 재공해 주면서 수입 증빙이 어려운 자영업자등이 쉽게 융자를 받도록 도와주고 있다.

가끔 단기 변동이자 이긴 하나 시중 메이저 고정 모기지 이자보다 더 낮은 이자가 재공 되기도 한다.
물론 30 ~40% 가까운 다운 금액을 해야 하고 크레딧 점수도 일정선이 넘어야 한다. 그리고 메이저 은행들도 나름 고객 유치를 위해 여러 가지 상품들을 재공해 주고 있는데 클로징 보조금이나 일정 금액 자금을 예치를 해 주면 이자를 깎아주는 프로그램이 있다.

그런데 최근 은행에서 가장 큰 문제점은 이자가 너무 많이 올라 지출이 늘어나고 이로 인해 DTI가 높아져 융자받기가 더 까다로워졌다. 예전에는 한 십만 달러 연 수입이 있으면 40~50만 달러 융자는 용이하게 받았는데 이젠 이자가 올라 수입이 십만 달러가 넘어도 크레딧 카드니 자동차 페이먼트니 이런 비용들을 전부 없애야 겨우 융자가 가능할 정도이다.

4. 내년 시장은
연방공개시장위원회(FOMC) 보고에 따르면 내년엔 몇 차례 기준금리를 내린다는 보고가 있었다. 사실 5.5% 이자는 수년 전에 비해 너무 많이 인상이 되었다. 물론 물가를 잡는 것이 이자를 내리는 것보다 급하겠지만 이렇게 고금리를 지속했다가는 미국 경제가 위태로울 수 있다.

분명히 이자는 안정을 찾고 아울러 모기지 이자 또한 30년 고정으로 6% 정도로 안정되지 않을까 싶다. 이 정도로 이자가 유지가 되면 분명히 주택시장에 주택들이 매물로 슬슬 나오기 시작할 것이다. 그렇게 되면 매매가 활성화 되고 여러 가지 직간접적으로 경제가 활성화될 것이다.

올해 여러 가지 이유로 주택장만을 못한 고객은 내년의 기회를 지금부터 준비해 보시길 바란다. 본인이 얼마까지 융자를 받을 수 있는지부터 전문가와 상담해 보고 지혜롭게 내집마련에 도전해 보길 바란다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>