최근 컬럼에서 4-8 유닛 다세대 주택에서부터 수십 유닛의 아파트 건물까지의 다세대 주거 건물을 장, 단기 투숙사업을 운영하는 사업자에게 통째로 임대를 하신 후 여러 법적인 문제에 직면한 건물주들의 어려움에 대하여 설명한 적이 있다. 이번에는 건물주가 그러한 법적인 문제를 사전에 대비 또는 예방을 하기 위하여 취할 수 있는 방도에 대한 필자 나름의 방법에 대하여 생각하여 보겠다.

사실 모든 임대계약서에 공통으로 적용이 되는 원칙이지만 임차회사의 사업 경험, 신용상태, 그리고 재정적인 능력을 검토하는 것은 기본이다. 특히 법인체의 경우 회사 책임자나 임원의 개인 보증을 받고, 그러한 개인의 재정능력이나 신용 기록 등 신용에 대한 조사를 미리 철저히 하여야 한다는 것은 더 이상 강조가 필요 없다.

일단은 가장 높은 임대료를 제시하는 임차인과 임대를 성사시키고 싶은 것이 당연한 마음의 끌림 일 것이다. 하지만 임차회사가 해당 사업에 대한 오랜 그리고 포괄적인 경험이 없다고 판단이 서면 재고해 보아야 한다.

그리고 보증금의 액수를 충분히 요구하여야 할 것이다. 일반적으로 통용되는 1-2 개월의 보증금은 이러한 경우에는 충분치 않다고 본다. 임차인이 상업적인 목적의 장단기 투숙업을 한다는 명목으로 임대계약서를 작성할 경우 가능한 많은 그리고 적어도 4 개월 이상의 보증금을 요구하여서 건물주의 향후 발생할 지도 모르는 손해를 최소화할 조치를 취하여야 하겠다. 그리고 그 정도의 보증금을 지불할 능력이 없는 임차인이라면 차라리 임대를 주지 말아야 한다.

그리고 주기적으로 해당 건물을 건물주가 검사할 수 있는 권리를 임대계약서에 꼭 명시하기를 권한다. 통 임대 주거용 건물의 경우 임차인이 수익을 극대화하기 위하여 건물의 수리 보수를 게을리하여 건물을 망쳐 놓아 결국 실제 장단기 거주인으로부터 주거용으로 부적합하다는 소송을 받는 경우가 있다. 또한 건물의 내 외부를 가능한 많은 거주인을 들이기 위하여 허락없이 불법 개조하는 경우도 적지 않다.

건물주가 정기적으로 건물 내부를 검사하여 방치된 수리 보수 문제 또는 불법 개조 등의 문제를 조기 파악하여 향후 발생할 문제를 미리 예방하여야 하겠다. 계약서에 건물주의 검사에서 지적되는 사항에 대하여 임차인이 책임지고 수리 또는 복귀 하겠다는 내용을 포함시키는 것은 물론이다. 이와 더불어 가능한 임대시작 전에 건물 내외부의 사진을 충분히 찍어 놓아서 향후 건물 자체 관련 분쟁시에 책임 소재를 분명히 하여 놓는 것도 중요하다.

그리고 건물주가 건물의 상태를 점검할 경우 단순히 막힌 상 하수도나 깨진 유리창 등의 눈에 쉽게 보이는 유지 보수 문제만 아니라 곰팡이, 바퀴벌레, 쥐, 빈대등의 존재 여부도 같이 점검을 하여야 할 것이다. 그리고 그 과정에서 해당 분야의 자격증을 갖춘 전문가를 고용하여 검사를 하고 그들의 의견서를 서면으로 확보하여 당분간 보관하기를 권한다. 향후 분쟁에서 중요한 증거 자료가 될 수 있다.

그리고 어떠한 문제가 발생할 경우 발 빨리 움직이는 것이 가장 중요하다. 임차인의 온갖 변명에 임대료의 일부분 만을 받고 수개월 또는 그 이상을 지체하는 경우를 자주 보았다. 하지만 한번 계약을 위반 한 경우 어려워진 상태가 나아지는 경우는 매우 드물다. 조금 기다리면 해결을 하겠다는 통 임차인의 약속은 그들도 스스로 지키기 힘들다는 것을 알면서 최대로 시간을 끌기 위한 허상인 경우가 많다.

처음 임대료를 지불하지 못하거나 거주지의 유지 보수, 또는 불법 개조 관련 시정부의 건물 검사 통보를 받았을 경우. 특히 그 통보가 알지도 못하는 실제 거부자의 신고로 비롯된 경우 건물주가 망설이지 말고 최대한의 법적 조치를 가능한 빨리 취하기를 권한다.

그 외에도 임차인의 충분한 보험 가입 여부와 의무 수행, 사업에 필요한 정부의 허가와 면허 취득과 유지여부의 내용 등을 임대 계약서에 확실이 명시하고 건물주가 임차인의 준수 여부를 정기적으로 확인 함으로써 미래의 위험성을 최소화 할 수 있으리라 본다.

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<이상일 변호사>