대체 투자란 무엇인가. 대체 투자란 기존의 일반 투자자들이 투자하던 예금이나 적금, 보험 상품, 주식이나 채권을 제외한 대상에 투자를 하는 것이다. 대체 투자는 주식과 채권을 제외한 모든 투자를 말하는데 종류로는 사모펀드, 부동산, 원자재, 원유, 금, 선박, 항공기, 미술품, 포도주, 벤처기업, ETF(상장지수펀드)까지 원리적으로 모든 것이 투자대상이 될 수 있다.

일반적으로 일반 투자자들이 접근하기 힘들었던 투자 대상이 이제는 대체 투자를 통해서 투자가 가능해진 것이다. 특히 부동산 투자 같은 경우는 일반적으로 투자자가 20%에서 30%의 다운 페이를 통해서 은행에서 대출을 받아서 투자용 주택이나 상업용 부동산을 매입하고 매월 렌트 수익으로 은행에 대출을 갚아 나가고 매월 각종 보험료, 관리비, 그리고 Property Tax를 내고 나면 솔직히 남는 것이 별로 없다. 또한 요즘은 높은 금리로 인해서 선뜻 대출을 받아서 부동산 매입을 하는 것을 매우 꺼려하고 있는 것이 현실이다.

예를 들어 LA 있는 4 unit 아파트를 ＄2M에 구입을 했다고 가정했을 때 ＄50만불 다운페이하고 ＄1.5M이 대출이라고 해보자. 대출금을 30년 고정으로 6% 이자 가정하면 한달에 ＄8,900 정도가 된다. (라디오 코리아 모기지 계산기) 이는 1년에 원금과 이자가 ＄106,800정도가 된다는 계산이 된다. 또한 여기서 Property Tax ＄20,000, 보험비용 ＄3,000, 그리고 관리비 ＄5,000정도를 더하면 ＄134,800정도가 된다. 그렇다면 4 unit에 렌트 수입이 매월에 ＄12,000이라고 하면 1년에 총 ＄144,000이 된다. ＄144,000에서 ＄134,800을 제하면 ＄9,200정도가 수익이 되는 것이다.

또한 여기에는 내가 아파트를 관리하는 나의 노동력에 대한 대가는 전혀 들어 있지 않다. 여기서 요즘 뜨고 있는 DST(Delaware Statutory Trust) 부동산 대체 투자를 보자. DST는 대형 부동산, 예를 들어 250 ~300 unit에 아파트, 아마존 물류센터, 창고, 시니어 리빙, 대학교 기숙사, 병원 건물 등에 여러 투자자들이 함께 투자할 수 있는 공동 투자라고 보면 된다.

내가 만약 ＄50만불을 투자를 한다고 하면 대출을 받을 필요도 없고 렌트 수익률이 연 5%로 가정을 하게 되면 나는 매년 ＄25,000에 인컴을 받을 수 있다. 여기에 ＄25,000 인컴은 순수익이 된다. 이유는 부동산을 관리하는 회사에서 Property Tax, 보험비용, 관리비용을 모두 부담하기에 투자자는 매월 렌트 인컴만 받으면 되는 것이다. 또한 부동산 회사에서 100% 건물 관기를 해주기 때문에 투자자들은 관리를 전혀 신경 쓸 필요가 없는 것이다. 나의 노동력이 전혀 필요 없는 것이다. 또 다른 예로 만약 아파트를 현찰로 ＄2백만불에 구입을 했을 경우는 렌트 수익 ＄144,400에서 Property Tax ＄20,000, 보험비용 ＄3,000, 그리고 관리비 ＄5,000을 제하면 연 수입이 ＄116,000이 된다.

DST로 ＄2백만을 투자를 한다면 연 수익은 5%, ＄100,000이 된다. 개인 부동산 투자가 조금 더 이익이 많을 수는 있지만 현실적으로 CA에서 부동산 관리를 직접 하기는 결코 쉬운 일이 아니다. 여기서 또한 중요한 것은 일반 부동산처럼 DST 부동산도 시세 차익이 발생한 만큼 투자자에게 부동산이 팔리게 되면 그 차익을 돌려준다. 필자가 꼭 짚고 넘어 가고 싶은 점은 일반 부동산 투자자가 절대 나쁘다는 이야기가 아니다. 오해 말아 주시기를 바란다. 미국에서 부동산 투자는 필수라 생각한다.

1031 Exchange라든지 상속을 해줄 때 Step Up이라는 훌륭한 제도 도 있기 때문이다. 다만 투자자의 입장에서 같은 부동산 투자에도 여러가지 옵션이 있다는 것을 말하는 것이다. 이 외에도 대체투자를 통한 부동산 투자는 또 다른 투자들이 있는데 예를 들어 부동산 건물들을 실질적으로 건설을 하고 리모델링 하는 것에도 투자를 할 수 있다. 이 내용은 다음 컬럼에서 다루어 보도록 하겠다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>